Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.3.2 Austausch einer intakten Heizung

In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, dass es sich bei der Austauschmaßnahme niemals um eine Erhaltungsmaßnahme handeln kann, da kein Erhaltungsbedarf besteht und ein solcher auch in näherer Zukunft nicht zu erwarten ist. Es würde sich also um eine Maßnahme der baulichen Veränderung handeln (siehe oben Kap. 1.2.2).

Unzweifelhaft ist das der Fall, wenn die Heizungsanlage nicht die Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt. Ob etwas anderes für eine Heizung, die die 65 %-EE-Vorgabe erfüllt, gelten kann, könnte jenseits des Rechts der baulichen Veränderungen ggf. unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung, also einer Maßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG, diskutiert werden. Allerdings dürfte dieser Ansatz scheitern, da es kaum ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dürfte, ohne Not intakte und funktionstüchtige Anlagen des Gemeinschaftseigentums kostenintensiv zu ersetzen.

Kostenamortisation

Unabhängig davon, dass mangels Erhaltungsbedarfs auch keine Maßnahme der modernisierenden Erhaltung vorliegt und sich damit der Meinungsstreit erübrigt, könnte im Einzelfall jedoch tatsächlich die Voraussetzung des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG erfüllt sein, wenn sich der Heizungsaustausch innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Voraussetzung wäre, dass sich die Kosten für den Austausch innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren amortisieren werden (siehe hierzu auch Kap. 1.2.1.2).

Hier führt kein Weg an einer fachlichen Beratung vorbei, da zu viele Unbekannte existieren. Wie lange hätte die ausgetauschte Heizungsanlage noch in Betrieb gehalten werden können? In welcher Höhe werden tatsächlich effektiv Heizkosten eingespart? In welcher Höhe werden Reparaturkosten eingespart? Um insoweit anfechtungssicher eine Beschlussfassung herbeiführen zu können, müssen sämtliche Informationen auf fundierter Basis beruhen und den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung vorliegen.^[1]

Kosten amortisieren sich nicht innerhalb angemessener Frist

Für den Fall der Nichtamortisation der Kosten kann eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG infrage kommen. Wird die doppelte Qualifizierung, wonach die Kosten der Maßnahme dann unter allen Wohnungseigentümern zu verteilen sind, wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren und dabei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, nicht erreicht, würden die Kosten lediglich von den zustimmenden Wohnungseigentümern zu tragen sein. Das aber ist in aller Regel nicht gewollt, weil alle Wohnungseigentümer von der beschlossenen Maßnahme profitieren. Für derartige Fälle sollte der Beschluss seinem Wortlaut nach nur dann zustande kommen, wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit tatsächlich erreicht wird. Auf diese Weise werden etwaige Anfechtungsrisiken elegant umschifft.

Man könnte auch beschließen, dass die Kosten auch dann unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen sind, wenn die doppelte Qualifizierung nicht erreicht würde. Wenn man die Beschlussfassung derart gestaltet, dass der Beschluss mit dieser Kostenfolge stehen und fallen soll,^[2] geht man das Risiko ein, dass der Beschluss von nicht zustimmenden Wohnungseigentümern erfolgreich angefochten werden kann. Tatsächlich nämlich gilt der Grundsatz, dass die Kosten einer Maßnahme der baulichen Veränderung nur von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen sind, die für die Maßnahme gestimmt haben, soweit nicht die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG vorliegen. Nach § 21 Abs. 5 WEG dürfen die Wohnungseigentümer zwar die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG regeln. Allerdings dürfen dabei Wohnungseigentümer, die nicht zur Kostentragung verpflichtet sind, eben weil sie dem Maßnahmenbeschluss nicht zugestimmt haben, auch nicht anteilig mit Kosten belastet werden.

[1] Vgl. Zschieschack, NZM 2023, 818.

[2] Zschieschack, NZM 2023, 818.