Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 3 Zweier-Gemeinschaft: "Gebäude mit 2 Wohnungen"

Einige Bestimmungen des GEG knüpfen ihren Regelungsgehalt an ein Gebäude mit 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Klassischer Fall ist hier zunächst das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht stellt sich die Frage, ob der Anwendungsbereich auch bei in Wohnungseigentum aufgeteilten Doppelhäusern als einzelner Anlage oder als Bestandteil einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet ist. Dies wurde für die EnEV bejaht, da nicht auf die rechtlichen Rahmenbedingungen abgestellt werde, sondern auf die technischen Einrichtungen und den Bestand von Gebäuden.^[1] Die Problematik wurde in der Literatur und Rechtsprechung nicht weiter erörtert und weder das GEG 2020 noch das GEG 2024 führen zu einer Änderung der Betrachtungsweise, da insoweit keine materiell-rechtlichen Änderungen der Rechtslage erfolgt sind. Die Sichtweise scheint auch überzeugend, gleichwohl hier die Rechtsprechung für eine wünschenswerte Klarstellung sorgen möge.

Mit Blick auf das GEG ist der wohnungseigentumsrechtliche Terminus der Zweiergemeinschaft jedoch in engem Sinne anzuwenden, da die Sonderregelungen der §§ 47 Abs. 3 und Abs. 4, 48 Satz 3, 71d Abs. 4 Nr. 2 sowie 73 GEG nicht an die Anzahl der Eigentümer anknüpfen, sondern an die Existenz lediglich zweier Einheiten. Im wohnungseigentumsrechtlichen Sinn kann eine Zweiergemeinschaft im weiteren Sinne auch dann vorliegen, wenn es zwar nur 2 Wohnungseigentümer gibt, die jedoch Eigentümer mehrerer in der Wohnanlage belegenen Wohnungen bzw. Nutzungseinheiten sind.

Anders aber eben im Bereich des GEG:

• Hier dürfen überhaupt nur 2 Wohnungen vorhanden sein,
• von denen einer der beiden Wohnungseigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Die andere Wohnung kann daher vermietet oder anderweitig zur Nutzung überlassen sein.

§ 47 Abs. 3 und Abs. 4 GEG

§ 47 GEG regelt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecken bestehender Gebäude.^[2] Diese Pflicht ist bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen vom neuen Eigentümer zu erfüllen. Voraussetzung ist nach § 47 Abs. 3 GEG, dass einer der beiden Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat. Die Pflicht ist dann erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1.2.2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002.^[3]

Können die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Zeit erwirtschaftet werden, befreit § 47 Abs. 4 GEG von der Pflicht zur Maßnahmendurchführung.

§ 48 Satz 3 GEG

Nimmt der Eigentümer eines Wohngebäudes mit nicht mehr als 2 Wohnungen Änderungen am bestehenden Gebäude im Sinne von § 48 Sätze 1 und 2 GEG an dem Gebäude vor und werden für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 50 Abs. 3 GEG durchgeführt,^[4] hat der Eigentümer vor Beauftragung der Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 GEG zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person zu führen,^[5] wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird.

§ 71d Abs. 4 Nr. 2 GEG

Allgemein regelt § 71d GEG die Anforderungen an Stromdirektheizungen zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG. Die Voraussetzungen des § 71d Abs. 2 GEG gelten nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt.^[6]

§ 73 GEG

Nach § 69 Abs. 2 GEG sind bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte und zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Maßgabe der Anlage 8 GEG zu dämmen.^[7] Diese Pflicht ist bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen vom neuen Eigentümer zu erfüllen. Voraussetzung ist nach § 73 Abs. 1 GEG, dass einer der beiden Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt hat. Die Pflicht ist dann erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1.2.2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt nach § 73 Abs. 2 GEG 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002.

[1] Riecke/Schmid/Drasdo, WEG, 5. Aufl. 2019, EnEV Rn. 14.

[2] Siehe Kap. 1.1.

[3] Siehe vertiefend Kap. 1.1.2.

[4] Siehe hierzu Kap. 3.1.3.

[5] Siehe hierzu Kap. 5.

[6] Siehe hierzu Kap. 3.

[7] Siehe hierzu Kap. 1.2.3.