Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 4.3.2.1 Grundsätze

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind.

Praxis-Beispiel

Weitestmöglich getrennte Verwaltung

• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage sind so zu behandeln, als bestünden Einzelgrundstücke" oder
• "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage bilden eigenständige Wirtschaftseinheiten. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Wirtschaftseinheiten beschließen über Angelegenheiten, die lediglich ihr Haus betreffen, alleine. Für die einzelnen Häuser sind getrennte Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsrücklagen zu bilden".

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann jedenfalls den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.^[1] Dies gilt grundsätzlich auch für Maßnahmen, die in Erfüllung der Vorgaben des GEG erforderlich sind. In diesen Fällen ist aber stets zu beachten, dass die Untergemeinschaft zwar die entsprechende Beschlusskompetenz zur Regelung von Maßnahmen der Erhaltung hat, die lediglich ihr Haus betreffen. Sie hat aber nicht die Kompetenz, über Maßnahmen zu entscheiden, die die Gesamtgemeinschaft betreffen.

Praxis-Beispiel

Die Wärmepumpe

Die einzelnen Häuser der Mehrhausanlage werden jeweils getrennt voneinander durch Ölzentralheizung mit Wärme versorgt. In einem Haus droht der irreparable Defekt der Zentralheizung. Die Wohnungseigentümer beschließen daher zur Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG den Einbau einer Wärmepumpen-Hybridheizung. Die Wärmepumpe soll im Bereich des gemeinschaftlichen Gartens aufgestellt werden.

Dieser Beschluss ist nichtig, da die Wohnungseigentümer des betreffenden Hauses keine Beschlusskompetenz hinsichtlich der gemeinschaftlichen Gartenfläche haben. Den Beschluss hätten sämtliche Eigentümer fassen müssen.

Beschließen die Eigentümer zulässigerweise über eine Erhaltungsmaßnahme, die nur ihr Haus betrifft, muss die Maßnahme selbst jedoch im Namen der Gesamtgemeinschaft in Auftrag gegeben werden. Die Erteilung eines Auftrags an einen Dritten namens und in Vollmacht einer Untergemeinschaft ist eine rechtlich nicht durchführbare Maßnahme, da die Untergemeinschaft nicht rechtsfähig ist.^[2] Da Erhaltungsmaßnahmen also zwangsläufig durch die Gesamtgemeinschaft in Auftrag gegeben werden müssen, droht auch den Wohnungseigentümern der übrigen Häuser, die von der Erhaltungsmaßnahme nicht betroffen sind bzw. von ihr nicht profitieren, die anteilige unmittelbare Außenhaftung gemäß § 9a Abs. 4 WEG. Nach vorerwähnter Bestimmung haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft.

Praxis-Beispiel

Fassadensanierung des Hauses A, Haftung der Wohnungseigentümer Haus B

Die Wohnanlage besteht aus 2 Häusern. Die Wohnungseigentümer von Haus A beschließen eine dringend erforderliche Fassadensanierung mit Kosten in Höhe von 50.000 EUR. Die Wohnungseigentümer von Haus B repräsentieren insgesamt 550/1.000 Miteigentumsanteile. Wohnungseigentümer W repräsentiert als Eigentümer in Haus B 50/1.000 Miteigentumsanteile. Er haftet unmittelbar gegenüber dem ausführenden Fachunternehmen in Höhe von 1.000 EUR.

Wegen dieser unmittelbaren Außenhaftung auch derjenigen Wohnungseigentümer, die nicht von der Maßnahme profitieren, besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 9a Abs. 4 WEG für den klagenden Wohnungseigentümer besteht.^[3]

Praxis-Beispiel

Keine Vergleichsangebote

Dem Beschluss über die Fassadensanierung der Wohnungseigentümer des Hauses A lagen keine Alternativangebote zugrunde, der Verwalter hatte lediglich ein Angebot eingeholt. Wohnungseigentümer W aus Haus B kann diesen Beschluss wegen des Fehlens von Vergleichsangeboten anfechten, da ihn die anteilige Außenhaftung treffen kann.

[1] BGH, a. a. O.

[2] AG Hamburg, Urteil v. 23.4.2018, 22a C 280/17, ZMR 2018, 876.

[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 168/15, ZMR 2018, 791.