Wohnungsgenossenschaft / 2 Dauerschuldverhältnis

Nach den Grundsätzen des Genossenschaftsrechts hat das Mitglied der Genossenschaft als Mitträger des genossenschaftlichen Betriebs Anspruch auf ein Dauerschuldverhältnis mit quasi dinglichem Charakter; aufgrund dieses Dauernutzungsvertrags genießt das Mitglied einen weitergehenden Kündigungsschutz als der gewöhnliche Mieter.

2.1 Kündigung bei Beendigung der Mitgliedschaft

Nach der Rechtsprechung des BGH^[1] kann eine Genossenschaftswohnung nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden, wenn 2 Voraussetzungen gegeben sind:

1. Zum einen muss die Mitgliedschaft in der Genossenschaft durch freiwilligen Austritt oder durch Ausschluss nach § 68 GenG beendet sein.
2. Zum anderen ist erforderlich, dass die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt wird. Insoweit genügt es, wenn Wartelisten geführt werden.

Ebenso liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn dem Rechtsnachfolger eines verstorbenen Mieters nach § 563 BGB die Mitgliedschaft vergeblich angeboten worden ist und der Genossenschaft durch die Vermietung an ein Nichtmitglied steuerliche oder sonstige Nachteile entstehen.

Hinweis

Umstände sind zu berücksichtigen

Es kommt letztlich auf die Umstände des Einzelfalls an.

[1] Urteil v. 10.9.2003, VIII ZR 22/03.

2.2 Kündigung bei Unterbelegung

Nach dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 11.6.1991^[1] soll eine Wohnungsgenossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses haben, wenn eine erheblich unterbelegte Genossenschaftswohnung an eine größere Familie mit entsprechendem Wohnbedarf überlassen werden soll. Diese Ansicht ist zweifelhaft, weil der Nutzungsberechtigte einer Genossenschaftswohnung hinsichtlich des Bestandsschutzes jedenfalls nicht schlechter gestellt werden darf, als andere Mieter nach der gesetzlichen Regelung stehen. Wegen einer Unterbelegung kann einem Mieter aber nicht gekündigt werden, weil die Vorschrift des § 573 BGB keine Maßnahmen der Wohnraumbewirtschaftung rechtfertigt.

[1] WuM 1991 S. 379 = ZMR 1991 S. 297.

2.3 Kündigung bei Pflichtverletzungen des Mitglieds

In den Nutzungsverträgen der Wohnungsgenossenschaften findet sich regelmäßig folgende Klausel:

"Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossenschaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen."

Hierzu vertritt der BGH^[1] die Ansicht, dass sich die Klausel nur auf die ordentliche Kündigung bezieht. Diese soll nur im Ausnahmefall möglich sein. Die gesetzlichen Vorschriften über die außerordentliche fristlose Kündigung werden durch die Vertragsregelung dagegen nicht ausgeschlossen oder beschränkt.

Ein Auflösungsgrund kann insbesondere im Fall eines der Genossenschaft schädlichen Verhaltens des Mitglieds gegeben sein. Nach § 68 Abs. 1 Satz 1 GenG müssen die Ausschlussgründe in der Satzung bestimmt sein. Außerdem ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Ausschließung i. d. R. mit wesentlichen Nachteilen für das Mitglied verbunden ist, wenn die Maßnahme den Verlust der Wohnung zur Folge hat. Aus diesem Grund ist ein Ausschluss i. d. R. nur dann gerechtfertigt, wenn der Verstoß gegen die satzungsmäßigen Pflichten trotz Androhung des Ausschlusses fortgesetzt wird oder der Verstoß so schwerwiegend ist, dass das Mitglied sich im Hinblick auf die Art des Verstoßes sagen musste, dass die sofortige Ausschließung zu erwarten sei.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 9.5.2012, VIII ZR 327/11, NJW 2012 S. 2270.

[2] OLG Hamburg, Beschluss v. 25.6.2018, 11 U 13/18, ZMR 2018 S. 966.

2.4 Kündigung durch das Mitglied

Nach § 65 Abs. 1 GenG hat jedes Mitglied das Recht, seine Mitgliedschaft durch Kündigung zu beenden. In der Satzung der Genossenschaften ist i. d. R. bestimmt, dass für die Kündigung durch ein Mitglied eine Kündigungsfrist von 5 Jahren einzuhalten ist. Eine solche Regelung ist im Genossenschaftsrecht zulässig. Jedoch ist in § 65 Abs. 3 GenG geregelt, dass das Mitglied zur vorzeitigen Kündigung berechtigt ist, "wenn ihm nach seinen persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnissen ein Verbleib in der Genossenschaft bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann". Für diese Kündigung ist lediglich eine Frist von 3 Monaten zum Schluss eines Geschäftsjahrs einzuhalten. Erfolgt die Kündigung aus wirtschaftlichen Erwägungen, so kommt es darauf an, ob dem Mitglied aufgrund seiner Einkommensverhältnisse nach Abzug aller notwendigen Ausgaben ein zur Bezahlung der Genossenschaftsbeiträge ausreichender Betrag verbleibt.^[1]

[1] OLG München, Urteil v. 10.10.2018, 7 U 860/18, ZInsO 2018 S. 2753.