Wohnungsgenossenschaft / 3.3 Insolvenz des Mieters

Wird über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Insolvenzverwalter die Mitgliedschaft kündigen. Ist die Mitgliedschaft beendet, so ist das Geschäftsguthaben an den Insolvenzverwalter auszuzahlen.

Hinweis

Satzung bindet auch Insolvenzverwalter

Grundsätzlich gilt, dass der Insolvenzverwalter an die Satzungsbestimmungen gebunden ist, wenn er die dem Mieter zustehenden Ansprüche geltend macht.

Eine Ausnahme gilt hinsichtlich solcher Bestimmungen, die die gesetzlich vorgesehene Verwertungsmöglichkeit des Insolvenzverwalters vereiteln, indem sie eine Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens tatsächlich ausschließen, ohne dass dies durch schützenswerte Interessen der Genossenschaft oder des Mieters gerechtfertigt ist.^[1] Solche Bestimmungen der Genossenschaftssatzung können dem Insolvenzverwalter nicht entgegengehalten werden. Sie unterliegen insoweit einer Ausübungskontrolle gemäß § 242 BGB.

Die Ausnahme rechtfertigt sich daraus, dass Genossenschaftsmitglieder nicht Teile ihres Vermögens der Insolvenzmasse entziehen können, indem sie es als Geschäftsguthaben ansparen. Deshalb kann sich die Genossenschaft gegenüber dem Auszahlungsverlangen des Insolvenzverwalters nicht auf eine Klausel berufen, wonach die Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens ausgeschlossen ist, solange das Mietverhältnis fortbesteht oder der Mieter die Wohnung nicht zurückgegeben hat. Eine solche Klausel ist im Rahmen der Ausübungskontrolle insgesamt unwirksam.^[2]

Der Gläubiger oder der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft nicht kündigen, wenn

• die Nutzung der Wohnung des Mitglieds dessen Mitgliedschaft voraussetzt und
• das Geschäftsguthaben des Mitglieds höchstens das Vierfache des auf einen Monat entfallenden Nutzungsentgelts ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten oder höchstens 2.000 EUR beträgt.^[3]

Diese Vorschrift des § 67c GenG ist allerdings erst am 19.7.2013 in Kraft getreten. Für Kündigungen vor diesem Zeitpunkt hat der BGH entschieden, dass der Insolvenzverwalter die Mitgliedschaft kündigen kann. Für die Altfälle (Zugang der Kündigung vor dem 19.7.2013) gilt, dass die Regelung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO der Kündigung nicht entgegensteht.^[4]

Wichtig

Nur Genossenschaft kann Wohnung kündigen

Die Kündigung der Mitgliedschaft durch den Insolvenzverwalter führt allerdings nicht zwangsläufig zum Verlust der Wohnung. Voraussetzung ist vielmehr, dass die Genossenschaft das Mietverhältnis kündigt.

[1] BGH, Urteil v. 26.4.2018, IX ZR 56/17, Rn. 16.

[2] BGH, Urteil v. 26.4.2018, a. a. O..

[3] § 67c GenG.

[4] BGH, Urteil v. 18.9.2014, IX ZR 276/13.