Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Zahlungs- und Abrechnungspflichten einer "unechten" Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer im Vorstadium bis zu ordnungsgemäß bestellter und beginnender WEG-Verwaltung
Individuelle Abrechnungspflichten des nach Auftragsrecht handelnden teilenden Eigentümers
Verneinte Aufrechnungsberechtigung des Teilenden gegenüber Wohngeldvorschüssen für die hier ab 01.01.1997 nach WEG unter neu bestellter Verwaltung beginnenden Wirtschaftsperiode (Beginn der sog. faktischen Gemeinschaft)
Normenkette
§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 3 WEG, § 5 WEG, § 667 BGB
Kommentar
1. Nach der Teilungserklärung sollte ein Verwalter erst in einer ersten Eigentümerversammlung bestellt werden. Die Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher wurden im März 1995 angelegt, Einheiten nach und nach veräußert, wobei in den Erwerbsverträgen vereinbart wurde, dass vom Tage der Übergabe an Gefahr, Nutzung und Lasten der Kaufsache auf Erwerber übergehen sollten. Ein frühester Nutzungs- und Lastenwechsel erfolgte im April 1995, Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung einige Tage danach; ein erster Eigentumswechsel trat im Juli 1997 ein. Mit den Erwerbern hatte der Veräußerer Vereinbarungen über anteilige Betriebskostenzahlungen auf ein bestimmtes Betriebskostenkonto getroffen; er selbst leistete keine Vorschüsse, bezahlte aber von diesem Konto laufende Rechnungen und glich entsprechende Sollstände auf diesem Konto aus. In einer ersten Eigentümerversammlung im Dezember 1996 kam es dann zu einer Verwalterbestellung nach WEG, in weiterer Versammlung vom Februar zu ersten Beschlüssen über die Erbringung einer Liquiditätsumlage, die Bildung einer Instandhaltungsrücklage und die Annahme eines Wirtschaftsplanes für 1997 (allerdings ohne Beschlussfassung über Einzelwirtschaftspläne). Im Februar 1998 wurde die Gesamtabrechnung für 1997 beschlossen (ebenfalls ohne Beschluss auch über Einzelabrechnungen)j. Einige Eigentümer zahlten auch noch für Ende 1996 und Anfang 1997 "Wohngelder" auf das bisherige, d.h. frühere Konto des teilenden Veräußerers. Im vorliegenden Wohngeldinkassostreit des amtierenden Verwalters ging es um Forderungen der Gemeinschaft gegen den teilenden Veräußerer.
2. Teilweise geltend gemachte Beträge konnten hier noch nicht erfolgreich eingeklagt werden, da Forderungen aus einer Jahresabrechnung zu ihrer Fälligstellung der Beschlussgenehmigung auch der Einzelabrechnungen durch die Eigentümerversammlung bedurft hätten. Die Einzelabrechnung muss den auf den Wohnungseigentümer entfallenden Anteil an den Betriebskosten mit seinen tatsächlichen Zahlungen gegenüberstellen und abschließend feststellen; eine Errechenbarkeit aus der Gesamtabrechnung reicht hier nicht bei der Festlegung der Beitragspflichten. Auch bei einem ersten Wirtschaftsplan bedarf es als Grundlage für die Wohngeld-Beitragsvorschüsse der Genehmigung auch der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne. Anderes kann nur in einfach gelagerten Fällen gelten, wenn die Anteile der einzelnen Eigentümer nach einem bekannten Schlüssel umzulegen sind; hier kann dann die Festlegung der Gesamtsumme des Wirtschaftsplanes ausreichend sein; vorliegend war auch Aufteilung nach der Größe der Miteigentumsanteile neben anderen vereinbarten Besonderheiten festgelegt.
Ausreichend bestimmt und beschlossen war allerdings die Beitragsleistung hinsichtlich einer Liquiditätsumlage und der Instandhaltungsrücklage. Auch wenn hier in Kaufverträgen mit Erwerbern Zahlungspflichten mit Besitzübergang wechseln sollten, blieb die Haftung des noch im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers der Gemeinschaft gegenüber bestehen. Auch eine Umlage nach einem nicht der Teilungserklärung entsprechenden Verteilungsschlüssel rechtfertigt allenfalls die Anfechtbarkeit der Beschlussfassung, führt aber nicht zu deren Nichtigkeit.
3. Eine Aufrechnung gegenüber Forderungen der Gemeinschaft mit Fehlbeträgen aus Aufwendungen des Veräußerers für die Zeit bis zu 31.12.1996 wurde jedoch (aus mehrfachen Gründen) versagt, selbst wenn ein Eigentümer, der Verwaltungsschulden tilgt, grundsätzlich Erstattung aus der Gemeinschaftskasse verlangen kann. Zunächst ist auch eine Aufrechnung eines "alten" Erstattungsanspruches gegen neue Verbindlichkeiten nur zulässig, wenn der Eigentümer die Aufwendungen gerade für solche Gemeinschaftsverbindlichkeiten erbracht habe, welche die Verwaltung sonst aus dem in der selben Wirtschaftsperiode fällig gewordenen Hausgeld hätte erfüllen müssen. (vgl. Senat, NJW-RR 95, 975; NJW-RR 96, 465); auch hatte sich hier der Personenkreis in der Zeit 1995 bis 1997 insoweit noch nicht verändert. Vorliegend entstand die Gemeinschaft mit formell gültiger WEG-Erstverwaltung erst Ende 1996 bzw. Anfang 1997. Ab 01.01.1997 sollten die zu zahlenden Beitragsvorschüsse bestimmungsgemäß Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums seit diesem Termin abdecken. Wohngelder waren nicht dafür bestimmt, etwaige Fehlbeträge aus der "Verwaltung" des Veräußerers vor dieser Zeit entgegen der wohnungseigentum...