ZAHLUNGSRÜCKSTÄNDE - Fristlose Kündigung bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung

Leitsatz

Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann.

Fakten:

Sechs Jahre lang überwies der Mieter die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil auch erst im Folgemonat, teilweise leistete er nur Teilzahlungen. Nach dem Mietvertrag war die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Der Vermieter mahnte den Mieter insgesamt zweimal ab und kündigte dann fristlos, hilfsweise fristgemäß. Der BGH gibt in letzter Instanz dem Vermieter Recht, gibt die Sache zur weiteren Aufklärung aber an das Berufungsgericht zurück: Die außerordentliche Kündigung des Vermieters ist allerdings nicht unter dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzugs gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Eine solche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter - wie hier - vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird. Fortlaufend unpünktliche Mietzahlungen können aber einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB bilden. Es können zwar nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen; die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich aber nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen. Der Mieter hat hier auch nach der Abmahnung unpünktlich gezahlt und damit deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.01.2006, VIII ZR 364/04

Fazit:

Die Instanzengerichte hatten hier für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erforderlich gehalten. Der BGH hält diese Anforderung für zu hoch, entscheidet aber ausdrücklich nicht über diese Frage. Es bleibt festzuhalten, dass der BGH keine kategorischen Maßstäbe aufstellt, nach denen die fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen gerechtfertigt ist, sondern eine Gesamtbewertung im Einzelfall vornimmt. Der BGH hält eine schematische Betrachtung nur im Ausnahmefall für möglich. Es bleibt für Vermieter daher unsicher, wann die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen regelmäßig unpünktlicher Mietzahlungen wirksam ist. In jedem Fall begründen ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung und Wahrung der 3-monatigen Kündigungsfrist. Der BGH hat allerdings offen gelassen, ob auch die ordentliche Kündigung eine Abmahnung wegen der unpünktlichen Mietzahlungen erfordert. Es empfiehlt sich daher, den Mieter wegen der unpünktlichen Mietzahlungen abzumahnen und auf eine mögliche Kündigung aus diesem Grund hinzuweisen.