Zahlungsverzug des Mieters

Zusammenfassung

Begriff

Der Mieter ist verpflichtet, die Miete zu einem bestimmten Fälligkeitstermin an den Vermieter zu leisten. Kommt er dem nicht nach, gerät er in Verzug.

1 Fälligkeit der Miete

Die Miete besteht aus wiederkehrenden Leistungen des Mieters. Für sie ist eine bestimmte Zeit nach dem Kalender maßgebend.

Hinweis

Fälligkeit am 3. Werktag

Die Miete bei Wohnraum ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.^[1]

Das "Entrichten" ist aber nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzusetzen.^[2] Es genügt, dass der Mieter die Überweisung der Mietzahlung spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats vornimmt.

Da die Miete üblicherweise monatsweise bezahlt wird, ist sie am 3. Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Bei der Berechnung der Zahlungsfrist ist der Samstag nicht als Werktag mitzuzählen.^[3]

Sonstige Räume

Diese Bestimmung gilt für Mietverhältnisse über sonstige Räume aufgrund der Verweisungsnorm in § 579 Abs. 2 BGB entsprechend.

Grundstücke

Für Mietverhältnisse über Grundstücke gilt § 579 Abs. 1 BGB. Danach ist die Miete am Ende der Mietzeit zu entrichten. Ist die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, ist sie nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten. Die Miete für ein Grundstück ist, sofern sie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist, jeweils nach Ablauf eines Kalendervierteljahrs am 1. Werktag des folgenden Monats zu entrichten.

Hinweis

Abweichende Regelung möglich

Diese Vorschrift ist, wie auch die Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB, abdingbar. Auch bei Grundstücken kann also vereinbart werden, dass die Miete im Voraus bezahlt werden muss.

Altverträge

Wichtig

Übergangsvorschrift

Aufgrund der Übergangsvorschriften im Mietrechtsreformgesetz ist auf ein am 1.9.2001 bestehendes Mietverhältnis hinsichtlich der Fälligkeit § 551 BGB in der bis zum 1.9.2001 geltenden Fassung anzuwenden.^[4]

Nach § 551 Abs. 1 BGB a. F. ist die Miete am Ende der Mietzeit bzw., wenn die Miete nach Zeitabschnitten bemessen ist, nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, bei monatsweiser Zahlung also jeweils am Ende des Monats. In Mietverträgen zum bisherigen Recht war jedoch zulässigerweise formularvertraglich eine andere Fälligkeit (i. d. R. am 3. Werktag eines Monats im Voraus) vereinbart. Bei Wohnraummietverträgen kann eine solche Abänderung der Fälligkeit nach bisherigem Recht dann unwirksam sein, wenn in weiteren Klauseln ein Aufrechnungsverbot enthalten ist.^[5]

Bei der Prüfung der Frage, ob ein Zahlungsverzug des Mieters besteht, ist also bei Verträgen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, weiterhin zu prüfen, ob eine Vorfälligkeitsklausel wirksam vereinbart wurde. Dies hat der BGH ausdrücklich festgestellt. An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrags, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten. Hier ist also die Miete erst am Ende des Monats fällig.^[6] Die gilt auch bei unwirksamen Rechtzeitigkeitsklauseln in Altverträgen.

Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters stellt die Klausel in Altverträgen dar, wonach die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist. In solchen Altverträgen ist also die Vorfälligkeitsregel wirksam.^[7]

[1] § 556b Abs. 1 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, ZMR 2017 S. 231.

[3] BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09, NJW 2010 S. 2879.

[4] Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB.

[5] BGH, RE v. 26.10.1994, VIII ARZ 3/94, NJW 1995 S. 254; vgl. auch BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 337/06, WuM 2008 S. 152.

[6] BGH, Urteil v. 4.2.2009, VIII ZR 66/08, WuM 2009 S. 228.

[7] BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10, NZM 2012 S. 22.

2 Verzug des Mieters

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug.^[1]

Keine Abmahnung nötig

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung.^[2] Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt. Eine in diesem Fall ohne Abmahnung erfolgte Kündigung ist grundsätzlich nicht treuwidrig.^[3]

Untätigbleiben des Mieters

Wenn der Vermieter allerdings über einen längeren Zeitraum nicht tätig wird, kann sich je nach den Umständen des Einzelfalls eine Abmahnung durchaus empfehlen. Bei verspäteter Zahlung gerät der Mieter freilich nur dann in Verzug, wenn er diesen Umstand zu vertreten hat. Das ist z. B. nicht der Fall bei ungebührlich verzögerter Bankgutschrift.

Rechtzeitigkeitsklausel

Es stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Mieter bis zum 3. Werktag lediglich die Leistungshandlung (Überweisung) vorgenommen, d. h. seiner Bank den Zahlungsauftrag erteilt haben muss. Der Vermieter kann entgegen der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr uneingeschränkt verlangen, dass die Miete bis zum 3....