Zahlungsverzug – geringfügige Verspätung berechtigt nicht zur Kündigung

Hat der Vermieter den Mieter wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen bereits abgemahnt, kann nach der Rechtsprechung des BGH für eine fristlose Kündigung schon 1 weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung ausreichend sein, da der Mieter mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (so bereits BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006 S. 193).

Dementsprechend ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung wegen mehrfacher unpünktlicher Mietzahlungen auch die Miete des Folgemonats ohne besonderen Entschuldigungsgrund um 17 Tage verspätet zahlt (LG Berlin, Urteil v. 10.7.2006, 67 S 159/04, ZMR 2006 S. 864).

Vertrauensstand

Einer Kündigung wegen nur einer nach Abmahnung unpünktlich gezahlten Miete steht grundsätzlich nicht entgegen, dass der Vermieter bis zur Abmahnung unpünktliche Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum nicht beanstandet hatte. Die Hinnahme unpünktlicher Zahlungen ist nämlich nicht geeignet, einen entsprechenden Vertrauenstatbestand für den Mieter zu begründen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10, NZM 2012 S. 22).

Verwirkung

Nur in ganz besonders gelagerten Fällen kann für eine fristlose Kündigung eine unpünktliche Zahlung nach Abmahnung ausnahmsweise nicht ausreichend sein, z.B. wenn es der Vermieter über einen sehr langen Zeitraum (hier: 24 Jahre) widerspruchslos hingenommen hat, dass der Mieter die Miete unpünktlich, z.B. statt am 3. Werktag immer erst zur Monatsmitte zahlt und er den Mieter daraufhin erstmals abgemahnt hat (BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 191/10, NJW 2011 S. 2201).

Allerdings kann eine Kündigung wegen erneut verspäteter Zahlung nach bereits erfolgter Abmahnung unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Verstoß handelt. Wird die Mietzahlung z.B. insgesamt dreimal verspätet geleistet, wovon 2 Zahlungen nur um 1 Tag und eine dritte um 3 Werktage verspätet waren, rechtfertigt dies weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Urteile v. 8.11.2013, 63 S 134/13, GE 2014 S. 195 und v. 9.10.2013, 65 S 140/13, WuM 2014 S. 93).

Geringfügigkeit

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des KG Berlin für eine nur viermalige Verspätung um jeweils einige Tage. Auch dies berechtigt nicht zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

(KG Berlin, Urteil v. 20.6.2019, 8 U 132/18, WuM 2019 S. 579)