Zahlungsverzug – Kündigung bereits bei einem Monat Mietrückstand möglich

1 Leitsatz

Eine fristgerechte Kündigung kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn sich über einen Zeitraum von mehr als 3 Jahren ein Zahlungsrückstand summiert, der zwar den Betrag einer Monatsmiete nach dem Vertrag nicht erreicht, die nach Behauptung des Mieters nachträglich reduzierte Monatsmiete jedoch übersteigt.

2 Normenkette

§§ 543, 573 BGB

3 Das Problem

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses d. h. ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen würde (so bereits LG Berlin, Urteil v. 17.11.2000, 64 S 291/00).

Praktisch relevant ist dies insbesondere bei Vorliegen von Mietrückständen. Während der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erst dann berechtigt ist, wenn der Mieter mit 2 Monatsmieten in Verzug ist, liegt für den Vermieter ein Grund zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses bereits dann vor, wenn der Rückstand 1 Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens 1 Monat beträgt. Ein solcher Rückstand stellt nach der Rechtsprechung des BGH eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht durch den Mieter dar, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Aber auch ein Mietrückstand von nur knapp einer Monatsmiete kann im Zusammenhang mit deutlichen Verspätungen in den Vormonaten bereits eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die die Interessen des Vermieters an einem möglichst reibungslosen Ablauf des Mietverhältnisses deutlich schädigt und den Vermieter daher zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (LG Aachen, Urteil v. 14.2.2013, 2 S 348/12).

4 Die Entscheidung

Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des BGH, wenn sich über einen längeren Zeitraum (hier: mehr als 3 Jahre) ein Zahlungsrückstand summiert, der zwar den Betrag einer Monatsmiete nach dem Vertrag nicht erreicht, die nach Behauptung des Mieters nachträglich reduzierte Monatsmiete (z. B. als Ausgleich für die Mitwirkung des Mieters bei Renovierungsarbeiten) jedoch übersteigt.

5 Entscheidung

BGH, Beschluss v. 10.11.2020, VIII ZR 18/20, GE 2021 S. 241