Verwalter, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltungsmaßnahmen & Co.
Zusammenfassung
Schon am 23.3.2020 hat das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf zum Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz (WEMoG) beschlossen. Coronabezogene Regelungen und Anordnungen sind dort nicht enthalten und auch nicht geplant. Denn Bundesregierung, Bundestag und Bundesrat haben im Eilverfahren in einem Maßnahmenpaket historischen Ausmaßes Regeln zur Abmilderung der rechtlich und wirtschaftlich bisweilen katastrophalen Folgen der Corona-Pandemie auf den Weg gebracht (Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.3.2020, BGBl I Nr. 14, S. 569 ff.). Dieses Maßnahmenpaket zur Abmilderung der Corona-Folgen ist am 1.4.2020 in Kraft getreten. Die wichtigsten Punkte für Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und für Verwalter sind wie folgt vorzustellen:
I. Stellung des Verwalters
Der Verwalter bleibt auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung weiterhin im Amt, auch wenn seine Bestellungszeit im Jahre 2020 oder später abläuft (Art. 2 § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, Deutscher Bundestag, Drucks. 19/18110 vom 24.3.2020). Denn Bestellungsbeschlüsse können derzeit nicht gefasst werden; Eigentümerversammlungen sind derzeit öffentlich-rechtlich verboten (s.u. III). Deshalb wird § 26 Abs. 1 S. 2 WEG außer Kraft gesetzt. Die Regelung gilt bis zum 31.12.2021.
Auch dann, wenn die Amtszeit des Verwalters schon zum Zeitpunkt des gesetzlichen Inkrafttretens der neuen Vorschriften am 1.4.2020 abgelaufen ist, soll dies gelten (Gesetzesbegründung, S. 31, 5. Absatz). Unscharf bleibt und problematisch ist, wie in den Fällen zu verfahren ist, in denen der Verwalter sein Amt niederlegt, die Wohnungseigentümer ihn nicht mehr als Verwalter tätig sein lassen möchten und die Bestellung daher auslaufen lassen, oder in denen die Wohnungseigentümer schlicht keinen Verwalter mehr wollen. Dann käme es zu einer Fortsetzung des Verwalteramts gegen den Willen entweder des (ehemals) bestellten Verwalters oder/und der Eigentümergemeinschaft.
Unbeantwortet lässt das Gesetz auch, was in all diesen Fällen das Schicksal des Verwaltervertrags sein soll. Soll er fortgelten? Aus dem Sinnzusammenhang muss man dies wohl annehmen, auch wenn es dazu keinerlei Regelungen gibt.
II. Wirtschaftsplan
Zuletzt beschlossene Wirtschaftspläne gelten fort; sie bleiben bis zur erneuten Möglichkeit eines Beschlusses zu einem neuen Wirtschaftsplan in Kraft (Art. 2 § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, Deutscher Bundestag, Drucks. 19/18110 vom 24.3.2020). Die Eigentümergemeinschaft kann sich so auch dann weiter finanzieren, wenn die Fortgeltung des bisherigen Wirtschaftsplans nicht beschlossen wurde.
Über die Jahresabrechnung ist dagegen zu beschließen, sobald die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann (so die Gesetzesbegründung, S. 31). Benötigt ein Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung als Zahlenwerk zuvor insb. für steuerliche Zwecke, so ist sie schon vorab zur Verfügung zu stellen (a.a.O.), also in noch nicht beschlossener Qualität.
III. Wohnungseigentümerversammlung
§ 24 Abs. 1 WEG gebietet, dass der Verwalter einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung einberuft. In den aktuellen Zeiten behördlicher Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote durch Vereinbarungen der Bundesregierung mit den Ministerpräsidenten der Bundesländer, durch umsetzende Länderverordnungen und darauf basierende Allgemeinverfügungen auch auf kommunaler Ebene sind bis auf Weiteres Wohnungseigentümerversammlungen aus Gründen der öffentlich-rechtlichen Gefahrenabwehr für Gesundheit, Leib und Leben verboten. Dadurch werden Bürgerinnen und Bürger im Unterschied zu einem behördlichen Erlass unmittelbar gebunden und zu einem konformen Verhalten verpflichtet. Wie lange dieses Verbot gilt, muss der weiteren pandemischen Infektionsdynamik und ihrer Interpretation durch Virologen, Wirtschaftsforscher und v.a. durch den Staat als vollziehende Gewalt vorbehalten bleiben. Allein dies stellt auch noch kein Problem dar. Denn § 24 Abs. 1 WEG trifft keine näheren zeitlichen Einschränkungen, legt also nicht fest, wann im Jahr die Versammlung vom Verwalter einzuberufen ist. Daraus folgt:
Aktuell muss eine Eigentümerversammlung so lange verschoben werden, bis behördliche Ausgangsbeschränkungen und persönliche Kontaktverbote nicht mehr bestehen.
Sollte dies innerhalb des gesamten Jahres nicht eintreten, bleibt aus öffentlich-rechtlichen Gründen eine Wohnungseigentümerversammlung verboten. Denn öffentliches Gefahrenabwehrrecht dominiert privatrechtliche Rechtsregeln. Der Verwalter begeht selbstverständlich keinen Pflichtverstoß, wenn er entsprechend handelt.
Eine Online-Versammlung, also eine Wohnungseigentümerversammlung per Fernkommunikation, insb. per Video-Chat, ist keine zuverlässige Alternative. Denn sie ist nach dem geltenden WEG nicht vorgesehen. Im Gegenteil geht...