ZAP 10/2020, Gesetzgebungsreport / 9. Verteilung der Maklerkosten bei Wohnungs- und Hauskauf

Am 18.12.2019 hat der Bundestag den Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BT-Drucks 19/15827) in erster Lesung behandelt und zur weiteren Beratung dem Rechtsausschuss überwiesen. Nachdem der Gesetzgeber bereits 2015 durch Art. 3 des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (BGBl I, S. 610) das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung angepasst hat, um die Umlage von Vermittlungskosten auf den Wohnraummieter weitgehend auszuschließen (sog. Bestellerprinzip), sollen nun auch eigene Regelungen zu den Maklerkosten im Zusammenhang mit einem Wohnungs- und Hauskauf getroffen werden (§§ 656a bis 656d BGB-E). Zwar gilt gem. § 652 BGB, dass derjenige die Maklerprovision zu zahlen hat, der den Makler beauftragt. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass die Provision zumindest teilweise vom Käufer gezahlt wird, selbst wenn der Makler auf Initiative des Verkäufers tätig wird. Im Lichte des angespannten Immobilienmarkts ist dies problematisch, ist der Käufer doch häufig faktisch gezwungen, die Maklerprovision zu übernehmen, um eine Immobilie erwerben zu können. Im Gegenzug wird sich der Verkäufer häufig nicht veranlasst sehen, die Höhe der Provision zu verhandeln oder sich über die fachliche Kompetenz des Maklers zu informieren.

Nach dem Entwurf sollen Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser zu ihrer Wirksamkeit der Textform bedürfen. So soll etwaigen Streitigkeiten bezüglich des Inhalts des Maklervertrags vorgebeugt werden. Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge (einvernehmlich) als Interessenvertreter sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer tätig, soll die Courtage nur einmalig (von beiden Parteien hälftig) verlangt werden können; diese Regelung soll als zwingendes Recht ausgestaltet werden. Hat jedoch nur eine Partei sich entschieden, einen Makler einzuschalten, soll sie grds. zur Zahlung der Vergütung verpflichtet sein. Eine abweichende Vereinbarung soll nur wirksam sein, wenn die weitergereichten Kosten nicht mehr als 50 % der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Ein auf einer solchen Vereinbarung beruhender Zahlungs- und Erstattungsanspruch soll dabei erst fällig sein, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer eigenen Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist. Dadurch soll sichergestellt werden, dass am Ende nicht doch eine Partei (meist der Käufer) allein die Maklerkosten trägt.