ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / 2. Umfassend modernisierte Wohnung

Gemäß § 556f S. 2 BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung einer Wohnung nach deren umfassenden Modernisierung. Somit ist zunächst festzustellen, ob die Wohnung modernisiert worden ist. Bei den Maßnahmen muss es sich somit um bauliche Veränderungen handeln, die unter den Katalog des § 555b Ziff. 1, 3–6 BGB fallen. Umfassende Instandhaltungsmaßnahmen sind daher für diese Ausnahmeregelung nicht ausreichend.

Vielmehr muss die Modernisierung umfassend sein, so dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheint. Wie hoch der damit verbundene Instandsetzungsanteil ist, bleibt unbeachtlich, weil es nur auf den Endzustand ankommt. Dabei ist nicht nur eine quantitative Betrachtung der Maßnahmen erforderlich, sondern auch eine qualitative Bewertung der Auswirkungen auf die Wohnung (BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Daher ist eine umfassende Modernisierung regelmäßig nur bei Durchführung mehrerer Maßnahmen anzunehmen, z.B. bei einer Verbesserung der Sanitär- und Heizungsanlagen bei gleichzeitiger energetischer Erneuerung der Fenster und durchgeführter Dämmmaßnahmen sowie Erneuerung der Elektroinstallationen. Nach der Gesetzesbegründung (BR-Drucks. 447/14, S. 32) erfordert eine umfassende Modernisierung, angelehnt an § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG, zudem einen Aufwand, der etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubauaufwands entspricht (s. BVerwGE 38, 286; BGH WuM 2010, 679).

Hinweis:

Für den Vermieter ist dies eine attraktive Regelung. Er kann einen maroden Bestand umfassend modernisieren und ist im Gegenzug bei der Erstvermietung nach Durchführung der Modernisierung von der Mietpreisbremse befreit. Dies soll ihm die Refinanzierung seiner Investitionen sichern. Im Einzelfall kann die geforderte neue Miete weit über das hinausgehen, was der Vermieter bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB mit 11 % der aufgewendeten Kosten verlangen dürfte.

Die Befreiung von der Mietpreisbremse gilt nur für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Daher wird die so gebildete Miete bei einem weiterfolgenden Mietverhältnis die neue "Vormiete", die der Vermieter dann gem. § 556e Abs. 1 nehmen darf. Er kann aber auch die ortsübliche Miete plus 10 % gem. § 556d Abs. 1 BGB verlangen.

Eine zeitliche Begrenzung gibt es hierfür nicht. Daher muss der Vermieter auch dann die Mietpreisbremse nicht beachten, wenn er im laufenden Mietverhältnis eine umfassende Modernisierung vornimmt und es erst später zu einer Neuvermietung kommt (Flatow WuM 2015, 191, 201) oder wenn er nach umfassender Modernisierung die Wohnung zunächst selbst nutzt und erst später vermietet (Blank WuM 2014, 641, 653).