ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / a) Änderung der Mietstruktur

Wie schon hervorgehoben, wird die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig aus der Nettomiete ermittelt. Das ist die Miete, die der Vermieter bei der Wiedervermietung mit einem 10 %igen Aufschlag immer nehmen kann. Hatte der Vermieter allerdings eine Vormiete als Brutto- oder Teilinklusivmiete vereinbart, gibt es für ihn zwei Möglichkeiten:

aa) Der Vermieter behält die Mietstruktur der Vormiete bei

In diesem Fall gibt es wiederum zwei Varianten:

• Ist die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf er die Vormiete verlangen.
• Ist die Vormiete niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, muss er zur Wahrung seiner optimalen Erhöhungsmöglichkeit die Vormiete zunächst auf die ortsübliche Miete anheben, um diese dann um 10 % zu erhöhen.

Er muss somit die konkreten für die Wohnung anfallenden Betriebskosten aus der Vormiete herausrechnen und die so ermittelte Nettomiete auf die ortsübliche Miete erhöhen. Danach kann er die zunächst herausgefilterten Betriebskosten wieder auf die neue Nettomiete aufschlagen und hat so die ortsübliche (Teil-)Inklusivmiete ermittelt (Flatow WuM 2015, 191, 194; Fleindl WuM 2015, 212, 219). Die Miete i.S.d. § 558 BGB, auf die § 556d Abs. 1 BGB Bezug nimmt, ist nämlich die jeweilige Inklusivmiete, ohne gesonderte Pauschalen oder Vorauszahlungen (s. § 556 Abs. 2 BGB). So wie der BGH (BGH WuM 2004, 153) die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nach der (Teil-)Inklusivmiete berechnet, muss auch die Mietpreisbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB ermittelt werden. Daraus ergibt sich nach dem vorgenannten Beispiel folgendes Ergebnis:

Beispiel:

Vormiete als Teilinklusivmiete	8,00 EUR
Enthaltener Betriebskostenanteil:	2,20 EUR
Ortsübliche Miete (netto):	6,00 EUR
Teilinklusivmiete als ortsübliche Miete	8,20 EUR
	(6,00 EUR + 2,20 EUR)
Zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB	9,02 EUR
	(8,20 EUR + 0,82 EUR)

bb) Der Vermieter will bei der Wiedervermietung von der Mietstruktur der Vormiete abweichen und alle Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 BGB umlegen (Nettomiete)

Im diesem Fall bedarf es somit einer Umrechnung, um die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete zu ermitteln. Er muss somit die konkreten Betriebskosten aus der Vormiete herausrechnen und die so ermittelte Nettomiete mit der ortsüblichen Miete abgleichen. Das ist deshalb geboten, weil der Vermieter eine Rendite aus der Nettokaltmiete zieht und nicht aus den Betriebskosten. Die zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB ist daher im Regelfall die um 10 % erhöhte Nettomiete.

Beispiel:

Vormiete als Teilinklusivmiete	8,00 EUR
Enthaltener Betriebskostenanteil:	2,20 EUR
Vormiete als Nettomiete	5,80 EUR
Ortsübliche Miete (netto):	6,00 EUR
Zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB	6,60 EUR
	(6,00 + 0,60)