ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / b) Mieterhöhung des letzten Jahres

Bei der Ermittlung der Vormiete bleibt auch unberücksichtigt eine Mieterhöhung, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist. Mit der zeitlichen Eingrenzung wollte der Gesetzgeber eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung durch kollusives Verhalten von Vermieter und Vormieter unterbinden. Die Regelung geht aber weiter, da sie nicht auf kollusives Zusammenwirken beschränkt ist.

Die Vorschrift betrifft zunächst einmal alle Mieterhöhungen, welche die Vertragsparteien im Rahmen des § 557 BGB freiwillig treffen. Darüber hinaus gilt dies aber auch für Mieterhöhungen, die der Vermieter im Rahmen des § 558 BGB – auch durch Gerichtsurteil (a.A. Blank WuM 2014, 641, 651, weil das Merkmal der Freiwilligkeit fehlt) – zwangsweise durchsetzt. Denn mit dem Urteil wird ja nur die Zustimmung des Mieters zu dem Änderungsvertrag ersetzt. Dies ist auch völlig unproblematisch, da der Vermieter nur einen Anspruch auf die ortsübliche Miete hat. Der Richter würde einem Vermieter daher im Regelfall niemals mehr zusprechen als die ortsübliche Miete hergibt. Ausnahmen im Rahmen von Fehlurteilen können vernachlässigt werden. Hat der Vermieter im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nach § 558 BGB mehr als die ortsübliche Miete verlangt und hat der Mieter zugestimmt, verdient auch in diesem Fall der Vermieter keinen Schutz, da im laufenden Mietverhältnis (mit dem Vormieter) sein Anspruch nur auf Anpassung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Miete besteht.

Keine, mit dem Vormieter vereinbarte Mieterhöhung liegt vor, wenn der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme die Miete nach §§ 559, 559b BGB erhöht. Hier handelt es sich um ein einseitiges Mieterhöhungsverfahren, das keiner Zustimmung durch den Mieter bedarf, also auch nicht vereinbart ist. Ausgenommen sind zudem Mietpreisvereinbarungen bei Abschluss des Mietvertrags, also auch bei kurzzeitigen Mietverträgen innerhalb des letzten Jahres oder bei Vereinbarungen von Index- oder Staffelmieten (Blank WuM 2014, 641, 651).

Die Jahresfrist errechnet sich nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB. Auf die Räumung durch den Vormieter kommt es nicht an.

Beispiel:

Gekündigt zum 31.8.2016. Beendigung des Mietverhältnisses = rechtliche Beendigung mit Ablauf des 31.8.2016. Das Jahr beginnt am 1.9.2015.