ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / I. Einleitung

Nachdem mit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf die Kappungsgrenze in inzwischen rund 270 Gemeinden bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 auf 15 % gesenkt wurde, ist die Diskussion um eine Begrenzung der Wieder- und Neuvermietungsmieten neu entfacht. Da die Senkung der Kappungsgrenze nur den Bestandsmietern entgegenkommt, denn nur diese werden mit einer Mieterhöhung konfrontiert, profitieren die Wohnungssuchenden von dieser Regelung nicht. Für sie muss, wenn der Mietpreis begrenzt werden soll, eine Regelung geschaffen werden, die bei der Neu- oder Wiedervermietung eine entsprechende Begrenzung schafft. Diese Diskussion wurde zunächst im Zusammenhang mit § 5 WiStG geführt, der allerdings durch die Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 28.1.2004 – VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1470; BGH, Urt. v. 13.4.2005 – VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156) praktisch zum zahnlosen Tiger degenerierte. Mit der Subjektivierung des Tatbestands hat die Vorschrift in ihrer tatsächlichen Anwendung völlig an Bedeutung verloren (Herlitz jurisPR-MietR 7/2015 Anm. 3 zu AG Köpenick GE 2014, 1141). Wegen der starken Mietpreisanstiege in den Ballungszentren und Universitätsstädten hatte schon das Land Hamburg im Jahre 2012 einen Gesetzentwurf (Land Hamburg, Entwurf v. 3.4.2012) formuliert, der eine Neuregelung des § 5 WiStG vorsah. Damit sollten die subjektiven Voraussetzungen für die Sanktionen bei einer Mietpreisüberhöhung gestrichen werden. Allerdings hatte diese Initiative keine Mehrheit gefunden, so dass die Diskussion um die Mietpreisbegrenzung fortgeführt wurde. Im Rahmen der Koalitionsvereinbarungen wurde entschieden, dass den Ländern für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit eingeräumt werden sollte, in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bei Vermietung von Wohnraum die Wiedervermietungsmiete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. Ausgeschlossen werden sollten davon allerdings Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassender Modernisierung. Darüber hinaus soll die Wiedervermietungsmiete mindestens der bisherigen Miethöhe entsprechen können. Im Gegenzug sollte § 5 WiStG abgeschafft werden, was im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens aber fallen gelassen wurde. Mit der Mietpreisbremse sollen nach dem Willen des Gesetzgebers Mieter in die Lage versetzt werden, bei einem erforderlichen Wohnungswechsel, z.B. wegen eines erhöhten Wohnbedarfs bei Familienzuwachs, sich in ihrem bisherigen Quartier eine andere Wohnung leisten zu können. Es soll vermieden werden, dass die Wohnbevölkerung auf Dauer aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt wird. Es soll also der Gentrifizierung entgegen gewirkt werden. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG, BGBl. I, 610) ist mit § 555d Abs. 2 BGB am 22.4.2015 in Kraft getreten (Art. 4), die übrigen Vorschriften am 1.6.2015.

Hinweis:

Dieses Gesetz, das allgemein verkürzt als "Mietpreisbremse" bezeichnet wird, regelt auch das sog. Bestellerprinzip im Maklerrecht (Art. 3). Hierum soll es im vorliegenden Beitrag allerdings nicht gehen.