ZAP 11/2021, Die Unwirksamkeit des „Berliner Mietendecke ... / 4. Inhalt des Berliner Mietendeckels

Das MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für preisfreien Wohnraum und unterfällt dem bürgerlichen Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Die Vorschriften regeln im Kern die zulässige Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum. Das ergibt sich aus Gegenstand und Zweck der Vorschriften. Das Gesetz betrifft das individuelle, auf privatautonomer Grundlage begründete Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter über preisfreien Wohnraum. Der „Berliner Mietendeckel” und bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten für preisfreien Wohnraum (Herrlein/Tuschl NZM 2020, S. 217, 229). Die Berliner Regelung verengt dabei die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Vertragsparteien und führt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein. Er statuiert gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB, die die Privatautonomie der Parteien beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach §§ 556 ff. BGB erlaubte Maß hinaus begrenzen. Er modifiziert damit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem angeordnete Austarierung der beteiligten Interessen. Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch das Gesetz ausgeweitet, und nach Bundesrecht zulässige Mieterhöhungen werden ebenso wie nach Bundesrecht zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn verboten.

Mit diesen Beschränkungen tritt der Mietendeckel neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gem. §§ 556d ff. BGB. Soweit der gleiche Wohnungsbestand erfasst wird, wählt er im Grundsatz auch den gleichen Wirkmechanismus wie §§ 556d ff. BGB. Nach § 556d Abs. 1 BGB i.V.m. § 556g Abs. 1 S. 1 BGB ist eine von der Mietpreisbegrenzung zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Ebenso führt der Mietendeckel als gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB zur teilweisen Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung. Dass die Berliner Regelung die von ihr vorgenommene Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses zwischen Vermietern und Mietern über preisfreien Wohnraum auch mit verwaltungs-, ordnungs- und strafrechtlichen Instrumenten abzusichern bzw. durchzusetzen versucht, berührt ihren im Kern bürgerlich-rechtlichen Gegenstand nicht.