ZAP 11/2021, Die Unwirksamkeit des „Berliner Mietendecke ... / I. Ausgangslage

Der starke Zuzug nach Berlin verbunden mit nicht ausreichendem Wohnungsneubau aufgrund von u.a. langen Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen und nicht ausreichender Bereitstellung von Bauland hat in Berlin zu nicht unerheblichen Mietsteigerungen geführt. Da die Bundesregierung 2015 die Mietpreisbremse in den §§ 556d–556g BGB eingeführt hat, hatte die seit 2016 in Berlin regierende Rot/Rot/Grüne-Koalition im damaligen Koalitionsvertrag zunächst keine miethöhebeschränkenden Regelungen vereinbart. Im Jahr 2018 erschien ein Aufsatz eines Mitarbeiters der Berliner Senatsverwaltung (Weber JZ 2018, 1022), in dem dieser behauptete, dass das Land aufgrund des „Übergangsgesetzes über Preisbildung und Preisüberwachung – Preisgesetz vom 10.4.1948” öffentlich-rechtliche Beschränkungen der zivilrechtlich vereinbarten Miete einführen könnte. Nach § 2 PreisG können „die für die Preisbildung zuständigen Stellen Anordnungen und Verfügungen erlassen, durch die Preise, Mieten, Pachten, Gebühren und sonstige Entgelte für Güter und Leistungen jeder Art, ausgenommen Löhne, festgesetzt oder genehmigt werden, oder durch die der Preisstand aufrechterhalten werden soll.” Das war ursprünglich ein Bundesgesetz. Weber behauptete, dass mit der Föderalismusreform von 2006 die Zuständigkeit auf die Länder übergegangen sei. Nach der bis zum 31.8.2006 gültigen Fassung des Art. 74 GG erstreckte sich die konkurrierende Gesetzgebung auch auf das Wohnungswesen. Seit dem 1.9.2006 sind für das Wohnungswesen jetzt die Länder zuständig. Die Idee wurde von interessierten politischen Kreisen trotz der schon früh und massiv vorgetragenen verfassungsrechtlichen Bedenken aufgegriffen. Nach einem äußerst kontrovers geführten Gesetzgebungsverfahren, in dessen Verlauf immer wieder Änderungen am Gesetz vorgenommen worden sind, hat das Berliner Abgeordnetenhaus am 30.1.2020 das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” verabschiedet, das in Art. 1 das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)” enthält (GVBl Bln 2020, 50). Das Gesetz ist am 23.2.2020 in Kraft getreten.

Als Verbotsgesetz i.S.d. § 134 BGB verbietet das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin insb. höhere Mieten als die am 18.6.2019 wirksam vereinbarte Miete. Das gilt sowohl für Bestandsmietverhältnisse als auch für den Fall der Wiedervermietung des Wohnraums. Darüber hinaus ist in allen Mietverhältnissen eine Miete verboten, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze um mehr als 20 % überschreitet und nicht als Härtefall genehmigt ist. Der Berliner Gesetzgeber hat fast zwanghaft versucht, den Eindruck zu vermeiden, es handele sich um Regelungen des Privatrechts, das mit dem Bundesrecht kollidiere. Es soll sich nur um öffentlich-rechtliches Preisrecht handeln. Durchgesetzt werden sollten die Regelungen über Bußgeldandrohungen.

Da die Senatsinnenverwaltung aufgrund unzähliger Hinweise aus der Wissenschaft schon früh Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes geäußert hatte, hatte die zuständige Bausenatorin Mietern geraten, eventuell zurückbehaltene Mietanteile anzusparen, da ein erhebliches Risiko bestehen würde, dass die Regelung unwirksam sei. Der Finanzsenator hat in der Folgezeit ein Gutachten erstellen lassen, wie nach Nichtigkeitserklärung durch das BVerfG weiter in Berlin die Mieten zu erhöhen sind und welche Mieten bei zukünftigen Mietspiegelerstellungen zu erheben sind.