Eine direkte Vertragsbeziehung zwischen privatem Vermieter und Geflüchtetem ist aus rechtlichen und logistischen Gründen nicht zu empfehlen. Neben den Sprachbarrieren lässt sich ohne Beteiligung eines Dolmetschers beliebig argumentieren, man habe den Wortlaut und/oder den Sinn einer vertraglichen Vereinbarung nicht erfasst. Das ist unter AGB-rechtlichen Gesichtspunkten bekanntlich „tödlich” (zur ausdrücklichen Erklärung des Einverständnisses eines deutsch-unkundigen Ausländers mit der Verwendung AGB durch den Verwender sowie zu dessen Irrtumsanfechtung vgl. BGH, Urt. v. 27.10.1994 – IX ZR 168/93, BB 1994, 2439; NJW 1995, 190).
1. Vertragspartner
Als direkter Vertragspartner kann ein Geflüchteter auch nur unter den folgenden Voraussetzungen in Betracht kommen:
- Insgesamt muss man als Geflüchteter seinen Wohnort frei wählen dürfen. Sonst wird ein direkter Mietvertrag schon deshalb problematisch. Dies hängt von seinem asylrechtlichen Status (vgl. dazu insb. § 24 Abs. 1, Abs. 3–5 AufenthG mit dazu ausführendem BMF-Schreiben v. 14.3.2022 „Umsetzung des Durchführungsbeschlusses des Rates zur Feststellung des Bestehens eines Massenzustroms i.S.d. Art. 5 der Richtlinie 2001/55/EG und zur Einführung eines vorübergehenden Schutzes” – Gz: M3-21000/33#6) und dessen Behandlung bei der Kommune ab. Unabdingbar ist deshalb ein entsprechend dokumentierter Beleg.
- Die Bundesländer weisen wie skizziert den jeweiligen Kommunen „Geflüchtetenkontingente” zu; die Kommunen „managen” dann die Unterbringung. Mit dieser Aussage ist die Hoffnung auf ein abgestimmtes Verfahren verbunden. Denn aufgrund weiterer Regelungen zur Mietübernahme (dazu unten) muss die öffentliche Hand ohnehin „mit ins Boot”.
2. Wohnungsgröße
Ohne jeden weiteren Aussagegehalt ist festzustellen, dass es sich bei direkten Mietverhältnissen mit Kriegsgeflüchteten in aller Regel um Mietverhältnisse mit sozialrechtlichem Einschlag handeln wird. Dann sind Obergrenzen u.a. bei Größe und Ausstattung der überlassenen Wohnräume einzuhalten. Die angebotene Wohnung muss also „passen”. Auch dieser Punkt spricht genau wie die nachfolgenden Überlegungen zwingend dafür, vor der Unterzeichnung des Vertrags Abstimmung und Einvernehmen mit dem kommunalen Sozialhilfeträger zu suchen. Denn auch für die Miethöhe und für das behördlich akzeptierte Betriebskostenniveau gibt es in diesen Fällen Grenzen.
3. Fragen der Mietpreisgestaltung
Auf die selbst unverschuldete katastrophale wirtschaftliche Situation eintreffender Kriegsgeflüchteter wurde bereits hingewiesen. Dies dringt zu der Frage einer abgesenkten Miete aus „humanitären Gründen”, aber auch aus der Erkenntnis heraus, dass übernommene Mieten vom Sozialhilfeträger vorab festgelegte Grenzen nicht überschreiten dürfen. Steuerlich ist dabei für den Vermieter das Problem des nur noch eingeschränkten oder sogar wegfallenden Werbungskostenabzugs bei zu stark verbilligter Miete zu bedenken; bleibt man aber z.B. oberhalb des Niveaus einer sog. Gunstmiete (§ 21 Abs. 2 EStG) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, läuft man Gefahr, in den Medien wieder „der böse Vermieter” zu sein.
4. Betriebskosten
Aktuell steigt das Betriebskostenniveau rasant an. Bekanntlich liegen die Gründe dafür insb. in der entsprechenden Entwicklung der Energiepreise und der ständig zunehmenden „Rekordinflation”. Beide Effekte bilden sich in jeder Kostenart und nicht nur beim Energiebezug ab. Das führt insb. in Mietverhältnissen mit Sozialhilfeeinschlag zu besonderen Problemen. Denn auch hier gibt es für die Betriebskostenvorauszahlungen staatlich festgelegte Grenzen. Die rechtlich durchaus umstrittene Frage, ob man als Vermieter überhaupt ohne direkten zeitlichen Zusammenhang zu einer erteilten Betriebskostenabrechnung gem. § 560 Abs. 4 BGB aufgrund der angesprochenen wirtschaftlichen Entwicklungen die Vorauszahlungen anheben kann, sei dabei „nur am Rande erwähnt”.
5. Staatliche Hilfen zu den Kosten der Unterbringung
a) Übernahme von Miete und Betriebskosten durch die Sozialhilfeträger
Besondere Fragen stellen sich nach der Übernahme von Unterkunftsbeihilfen und Heizungsbeihilfen innerhalb des Sozialhilferechts. Hier kommt nur eine Mietübernahme durch die Sozialämter analog der Sozialhilfe in Betracht, nicht nach „Hartz IV”. Denn die Bundesregierung hat einen diesbezüglichen Vorstoß des Deutschen Städtetags, Unterkunfts- und Heizungsbeihilfen nach dem SGB II zu gewähren, am 23.3.2022 zurückgewiesen. Vielmehr sollen Geflüchtete aus dem Ukraine-Kriegsgebiet Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz erhalten. Danach kommt es darauf an, dass
- der Geflüchtete nach dem Asylbewerberleistungsgesetz i.V.m. § 24 Aufenthaltsgesetz zum Aufenthalt berechtigt ist, zumindest, dass er
- zuvor als Geflüchteter registriert wurde (das Problem liegt in der Menge der zu registrieren Personen),
- der Mietvertrag vor Abschluss beim Sozialamt vorgelegt, geprüft und genehmigt worden ist, und dass
- er in der Preisgestaltung insb. die sozialhilferechtlichen Obergrenzen einhält.
b) Bezug von Wohngeld
Wohngeld ist ein einkommensbezogener öffentlicher Zuschuss, der zur Deckung entsprechender Aufwendung...