ZAP 1/2019, Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorausse ... / 2. Mitteilung des Befristungsinteresses bei Vertragsschluss (§ 575 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 BGB)

Die Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Befristungsabsicht schriftlich mitgeteilt hat. Die Bestimmung dient dem Zweck, Zweifel über die besondere Verwendungsabsicht des Vermieters auszuschließen (BT-Drucks 9/2079, S. 15).

a) Form und Frist der Mitteilung

Der Vermieter muss die Verwendungsabsicht schriftlich mitteilen, § 126 BGB. Die Mitteilung muss vom Vermieter eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden (vgl. §§ 126 Abs. 4, 128 BGB). Wesentlich ist, dass das jeweilige Befristungsinteresse in vollem Umfang schriftlich mitgeteilt wird, wobei eine etwaige bereits bestehende Kenntnis des Mieters vom Befristungsgrund unerheblich ist (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 19).

Die Mitteilung ist eine einseitige empfangsbedürftige Rechtshandlung, die dem Mieter zugehen (§ 130 BGB analog) muss, so dass die Mitteilung dem Mieter spätestens bei Vertragsschluss zugehen muss, um wirksam werden zu können (Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 575 Rn 43).

Grundsätzlich ist die Mitteilung nicht zwingend in die Mietvertragsurkunde aufzunehmen, eine Ausnahme gilt bei einem Zeitmietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, § 550 BGB (MüKo-BGB/Häublein, a.a.O., § 575 Rn 24). Anderenfalls ist das Mietverhältnis zum Ablauf des ersten Jahres nach der Überlassung von beiden Seiten kündbar.

Eine mündliche Mitteilung genügt in keinem Fall, gleiches gilt für eine schriftliche Mitteilung, die erst nach Vertragsschluss dem Mieter zugeht.

Praxishinweis:

Unbeachtlich ist auch, wenn sich der Befristungsgrund aus einer Vorkorrespondenz der Mietparteien ergibt, weil der Mieter nicht dazu verpflichtet ist, etwaige Vorstellungen des Vermieters zu ergründen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 20 m.w.N.). Wenn die Parteien einen mündlichen Mietvertrag geschlossen haben und eine Beurkundung lediglich zu Beweiszwecken vorgenommen haben, so ist die in der Vertragsurkunde enthaltene Befristung verspätet.

b) Inhalt der Mitteilung

Der Vermieter muss so konkrete und wahrheitsgemäße Angaben über seine Verwendungsabsicht machen, dass dem Mieter eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung des Befristungsgrundes ermöglicht wird (BT-Drucks 14/4553, S. 70). Nach wohl h.M. sind an den Inhalt strenge Anforderungen zu stellen, da der Mieter im Falle einer wirksamen Befristung fundamentale Mieterschutzvorschriften nicht mehr für sich in Anspruch nehmen kann, wie die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer persönlichen Härte (§ 574 BGB) und die Gewährung einer Räumungsfrist, § 721 ZPO (zu Recht Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 21).

Praxishinweis:

Auch wenn die Einzelheiten der inhaltlichen Anforderungen an die Mitteilung umstritten sind, besteht Einigkeit, dass schlichte Wiederholungen des Gesetzestextes, Schlagworte wie "Eigenbedarf" oder "familiäre Gründe" sowie allgemein gehaltene Formulierungen wie "Das Mietverhältnis ist ein Zeitmietvertrag i.S.v. § 575 BGB" nicht ausreichend sind.

Im Hinblick auf eine beabsichtigte Eigennutzung (Nr. 1) ist zwar keine konkrete Namensnennung erforderlich, die Angabe eines bestimmten klar umgrenzten Personenkreises ist aber ausreichend, wobei auch mehrere Möglichkeiten der Nutzungsüberlassung aufgenommen werden können, sofern nur alle möglichen Nutzer zum privilegierten Personenkreis gehören (s. oben; Staudinger/Rolfs, § 575 Rn 38).

Nicht aufklären muss der Vermieter über die Rechtsfolgen einer wirksamen Befristung, auch eine etwaige Unkenntnis des Mieters hiervon ist irrelevant (Köhler, Neues Mietrecht, S. 52).