ZAP 1/2019, Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorausse ... / b) Informationspflicht des Vermieters

Die Erklärung des Vermieters, ob der ursprüngliche Befristungsgrund noch besteht, ist keine Willens-, sondern eine Wissenserklärung, die keiner besonderen Form bedarf und dem Mieter binnen eines Monats zugehen muss. Fristbeginn ist der Zugang des Auskunftsverlangens beim Vermieter. § 193 BGB gilt nicht, weil es sich um eine Schutzfrist zugunsten des Mieters handelt (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 38).

Praxishinweis:

In der Praxis ist sowohl der Mieterpartei im Rahmen des formlos möglichen Auskunftsverlangens als auch der Vermieterpartei im Rahmen der formlos möglichen Antwortmitteilung dringend anzuraten, eine Schrift- oder Textform zum Zwecke der Dokumentation von Inhalt und Datum der Abgabe zu verwenden, so dass im Rahmen einer streitigen Auseinandersetzung keine Probleme der Beweissicherung auftreten können.

Die Erklärung des Vermieters kann auf die bei Vertragsschluss gegebene schriftliche Erklärung Bezug nehmen und mitteilen, dass die dort genannte Verwendungsabsicht nach wie vor besteht, wobei das nur gilt, wenn der Vermieter seine Verwendungsabsicht ursprünglich unverwechselbar und detailliert mitgeteilt hat. Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss mehrere alternative Verwendungsabsichten angegeben hat, muss die Erklärung beinhalten, welche der Alternativen fortbestehen. Der Vermieter muss weiter mitteilen, wann genau der Befristungsgrund eintreten wird (Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 575 Rn 57).

Hinweis:

Das Schreiben der Vermieterpartei muss der Wahrheit entsprechen, da im Falle einer schuldhaft falschen Information u.U. erhebliche Schadensersatzansprüche des Mieters drohen, namentlich wenn der Mieter im Vertrauen auf die Richtigkeit der Mitteilung auszieht und einen Schaden erleidet. Diese Fälle entsprechen im Wesentlichen denjenigen des sog. vorgetäuschten Eigenbedarfs.

Der Vermieter kann in seiner Mitteilung dann das ursprüngliche Befristungsinteresse durch ein neues ersetzen, wenn diese gleichwertig sind (z.B. Überlassung der Wohnung an anderen Familienangehörigen), ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen ist hingegen nicht möglich (h.M. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 42 m.w.N.). Ist die Mitteilung des Vermieters inhaltlich unzureichend oder erfolgt gar keine solche, kann der Vermieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit analog § 575 Abs. 3 S. 2 BGB verlangen. Der Vermieter kann die Mitteilung jedoch nachholen. Wenn die Mitteilung nach der in § 575 Abs. 2 S. 1 BGB bestimmten Monatsfrist eingeht, kann der Mieter eine Verlängerung nur um den Zeitraum der verspäteten Mitteilung verlangen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 44 f. m.w.N.).