ZAP 1/2019, Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorausse ... / cc) Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Maßnahme erheblich erschwert

Die geplanten Veränderungen oder Instandsetzungen müssen so wesentlich sein, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Wie sich aus der Satzstellung ergibt, bezieht sich das Kriterium der erheblichen Erschwerung nicht auf die Beseitigung der Räume, sondern nur auf die wesentliche Veränderung oder Instandsetzung (Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 575 Rn 29).

Hinweis:

Die Tatbestandsmerkmale "erheblich" und "wesentlich" sind unbestimmte Rechtsbegriffe, die einen Beurteilungsspielraum eröffnen, der maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls bestimmt wird.

Allgemein lässt sich sagen, dass eine Veränderung oder Instandsetzung dann wesentlich ist, wenn sie von einigem Gewicht ist und insbesondere über unbedeutende oder kleinere Arbeiten hinausgeht. Demgemäß ist anerkannt, dass Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten, die ohne weiteres bei bestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden können, bereits nicht wesentlich in diesem Sinne sind (Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Hannappel, 3. Aufl. 2012, § 575 Rn 12; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 15). Die Maßnahme wird dann erheblich erschwert, wenn sie bei fortbestehendem Mietverhältnis aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen überhaupt nicht oder nur unter solchen Umständen möglich wäre, die für den Mieter oder den Vermieter eine außergewöhnliche Belastung darstellen würden (Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 575 Rn 30).

In erster Linie kommen Maßnahmen in Betracht, die der Mieter nach § 555d Abs. 2 BGB nicht zu dulden braucht, so dass ihre Vornahme rechtlich unmöglich wäre (Palandt/Weidenkaff, 77. Aufl. 2018, § 575 Rn 7). Ausreichend ist, wenn an der Duldungspflicht des Mieters begründete Zweifel bestehen (Bamberger/Roth/Hau/Poseck/Hannappel, a.a.O., § 575 Rn 13). Andererseits wird eine Befristung nicht dadurch kategorisch ausgeschlossen, dass eine Duldungspflicht des Mieters besteht, da sich die Erschwernis für den Vermieter auch beispielsweise aus einer besonders großen finanziellen Belastung ergeben kann (Staudinger/Rolfs, a.a.O., § 575 Rn 30; a.A. Köhler, Neues Mietrecht, S. 51).

Praxishinweis:

Eine besondere finanzielle Belastung kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass die Wohnung geräumt werden und der Mieter wochen- oder monatelang auf Kosten des Vermieters in einem Hotel untergebracht werden müsste. Hieran ändert auch ein etwaiges Einverständnis des Mieters an der beabsichtigten Baumaßnahmen nichts.

Die Duldungspflicht des Mieters ist jedenfalls ein wichtiger Orientierungsmaßstab für die Zulässigkeit des Mietervertrags, wobei subjektive in der Person des Mieters liegende Faktoren (z.B. Gesundheitszustand des Mieters) außen vor bleiben (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 15).

Beispiele:

Der Austausch schadhafter Fußböden rechtfertigt i.d.R. eine Befristung, weil hierbei regelmäßig der Mieter die Wohnung vorübergehend räumen muss. Gleiches gilt für eine Änderung des Zuschnitts der vermieteten Wohnung, da diese der Mieter i.d.R. nicht zu dulden hat. Den Einbau einer Sammelheizung, den Austausch alter Fenster gegen Isolierfenster, der Einbau neuer Wohnungstüren und auch der Einbau eines Badezimmers (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 575 Rn 15) rechtfertigen regelmäßig keine Befristung, da sie vom Mieter zu dulden sind.

Ob der Mieter die bauliche Maßnahme trotz bestehender Duldungspflicht ablehnt, ist für die Frage einer möglichen Befristung unerheblich, da dem Vermieter zuzumuten ist, die Duldung gerichtlich durchzusetzen.