ZAP 12/2016, Anwaltsmagazin / Maas kündigt weitere Mietrechtsnovelle an

Bundesjustiz- und Verbraucherschutzminister Heiko Maas hat Mitte Mai auf der Bundesarbeitstagung des Deutschen Mieterbundes in Fulda eine zweite Mietrechtsnovelle angekündigt, die Mietern insbesondere bei Mieterhöhungen substanzielle Verbesserungen bringen soll. Zudem will er die Mietpreisbremse aus der ersten Mietrechtsnovelle auf ihre Wirksamkeit in der Praxis hin prüfen und ggf. nachbessern.

Der Minister erläuterte auf der Tagung, dass aus seiner Sicht die soziale Balance auf dem Wohnungsmarkt ins Wanken geraten sei. Mit der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip aus der ersten Mietrechtsnovelle hätte die Bundesregierung bereits die Probleme insbesondere solcher Mieter in Angriff genommen, die in oder innerhalb von Ballungsräumen umziehen müssten. Nun wolle man sich um Mieter kümmern, die zwar nicht umziehen müssten, jedoch auch Probleme hätten. Es geht um folgende Felder:

• die Mieterhöhung nach Modernisierung,
• die Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
• die Kündigung wegen Zahlungsverzugs sowie
• die Abweichungen von vereinbarter und tatsächlicher Fläche.

Diese Problemfelder wolle sein Ministerium mit folgenden Maßnahmen angehen:

• Der Umlagesatz für Modernisierungen soll von 11 % auf 8 % der Kosten pro Jahr verringert werden. Dies sei auch mit Blick auf die aktuell sehr niedrigen Zinsen gerechtfertigt. Inzwischen könnten sich Vermieter wesentlich günstiger refinanzieren als 1978, als die derzeit gültigen 11 % festgelegt worden seien.
• Es soll eine Kappungsgrenze bei 3 EUR pro Quadratmeter geschaffen werden, die für acht Jahre gilt. Hierdurch soll erreicht werden, dass der Vermieter effektive, aber nicht zu teure Modernisierungsmaßnahmen wählt. Zugleich soll für den Mieter ein Härtefalleinwand geschaffen werden für den Fall, dass er 40 % seines Nettohaushaltseinkommens für die Warmmiete ausgeben muss.
• Die Grundsätze bei der Erstellung von Mietspiegeln sollen konkretisiert und gleichzeitig qualifizierte Mietspiegel rechtssicherer gemacht werden. Der Minister schlägt hier u.a. vor, den Zeitraum für die Ermittlung der Mietpreise von bisher vier auf künftig acht Jahre auszudehnen, damit auch längere Zeit nicht geänderte Mieten in den Mietspiegel einfließen und somit dämpfend wirken können.
• Mieter, denen wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde, sollen nach einer Begleichung der Rückstände auch vor den Wirkungen einer ordentlichen Kündigung geschützt sein. Nach der aktuellen Rechtsprechung entfallen bei einer vollständigen Nachzahlung nur die Wirkungen einer außerordentlichen Kündigung.
• Das Richterrecht zu dem Problem der Flächenabweichungen im Mietverhältnis soll kodifiziert und konkretisiert werden, etwa zur Frage, wann eine Flächenabweichung "erheblich" ist.

Der Minister deutete an, dass einige seiner Vorschläge innerhalb der Regierung noch umstritten sind. Jedoch müsse die Diskussion um den Mieterschutz auf jeden Fall weitergehen, denn die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt werde seiner Einschätzung nach in Zukunft noch größer werden.

[Quelle: BMJV]