Mit Ausnahme der Kleintierhaltung (s. oben) ist der individualvertragliche Ausschluss der Tierhaltung nach überwiegender Meinung zulässig und verstößt insbesondere nicht gegen § 138 Abs. 1 BGB. Auch bestehen insoweit keine verfassungsrechtlichen Bedenken (BVerfG, Dreierausschuss-Beschl. v. 21.2.1980 – 1 BvR 126/80). Nach überwiegender Meinung soll die Haltung von Kleintieren auch individualvertraglich nicht wirksam vereinbart werden können. Diese Auffassung überzeugt nicht, da in keiner Weise ersichtlich ist, warum ein Verstoß gegen §§ 138, 242 oder gegen zwingendes Verfassungsrecht gegeben sein soll, wenn sich der Mieter aufgrund seiner Privatautonomie entscheidet, einen solchen Mietvertrag einzugehen. Nach hier vertretener Meinung kann auch die Tierhaltung von Kleintieren im Individualvertrag wirksam ausgeschlossen werden, sofern dafür im Ansatz verständliche und objektive, sachliche Gründe bestehen (ebenso zweifelnd Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 535 Rn 52).
Nur ganz ausnahmsweise kann bei einer entgegenstehenden Individualvereinbarung vom Mieter ein Tier gehalten werden, wenn das Berufen der Vermieterpartei auf die Individualvereinbarung als schikanös (§ 242 BGB: Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben) anzusehen ist. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Mieter aus medizinischen (AG Waiblingen, Urt. v. 14.6.2013 – 9 C 327/13) oder gleichgewichtigen Gründen auf ein bestimmtes Tier angewiesen ist (Stichwort: Blindenhund) und aus Sicht des Vermieters keine sachlichen Hinderungsgründe gegeben sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn 559).
In der Praxis wird vielfach versucht, das Problem der Tierhaltung mit vorformulierten Vertragsklauseln (AGB i.S.d. §§ 305 ff. BGB) der Vermieterpartei zu regeln, welche nicht selten ein absolutes formularmäßiges Tierhalteverbot des Mieters enthalten. Wird bei einer solchen Klausel die Tierhaltung unter Ausschluss von Kleintieren untersagt, soll dies nach Meinung des BVerfG jedenfalls unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten zulässig sein (BVerfG a.a.O. zum Verbot der Hundehaltung). Die bislang überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum hielt eine solche Klausel auch unter Berücksichtigung der Kontrolle von AGB nach den §§ 307 ff. BGB für zulässig. Dies kann nach der Entscheidung des BGH (Urt. v. 14.11.2007 – VIII ZR 340/06) nicht mehr aufrechterhalten werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn 562). Kann der vertragsgemäße Mietgebrauch nur in jedem Einzelfall nach Abwägung aller Umstände des Einzelfalls bestimmt werden, ist eine Formularklausel, die ebendiese Abwägung einseitig zulasten des Mieters vorwegnimmt, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam. Ein uneingeschränktes Verbot der Hunde- und Katzenhaltung wäre zudem unter Beachtung der zulässigen Kleintierhaltung mit dem Kernbereich des mietrechtlichen Nutzungsrechtes unvereinbar. Eine solche Formularklausel verstößt daher auch gegen § 307 Abs. 2 BGB (LG Köln, Urt. v. 28.11.2013 – 1 S 300/12), was zur Unwirksamkeit der Klausel im Ganzen führt.
Hinweis:
Wird formularvertraglich ein Zustimmungsvorbehalt des Vermieters hinsichtlich jeglicher Tierhaltung geregelt, liegt darin die Zusage, über die Tierhaltung unter Beachtung der betroffenen Interessen im Einzelfall zu entscheiden (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid v. 7.7.1981 – ReMiet. 3/81; LG München I, Urt. v. 27.6.1984 – 15 S 265/84; a.A. LG Köln, Urt. v. 4.2.2010 – 6 S 269/09). Solche Klauseln sind auch dann zulässig, wenn sie die Wirksamkeit der Zustimmungserklärung von der Schriftlichkeit abhängig machen (LG Freiburg, Urt. v. 1.9.1994 – 3 S 240/93; AG Konstanz, Urt. v. 26.4.2007 – 4 C 62/07). Der Vermieter darf seine Zustimmung sodann nur bei Vorliegen gewichtiger sachlicher Gründe verweigern, wobei aus Gründen der sachlichen Gleichbehandlung nach Art. 3 GG zu berücksichtigen ist, ob der Vermieter anderen Hausbewohnern die Tierhaltung erlaubt hat. Im Übrigen sind die obigen Abwägungskriterien heranzuziehen.
Die Erlaubnis des Vermieters kann unter sachlich begründeten Auflagen erteilt werden. Der Widerruf der Erlaubnis des Vermieters ist zulässig, wenn der Mieter gegen diese Auflagen verstößt oder die Tierhaltung aus sonstigen Gründen vertragswidrig ist bzw. wird. Ohne gesonderte Vereinbarung ist ein Widerruf jedoch nur aus wichtigem Grunde zulässig. Die Erlaubnis kann aber auch unter einen Widerrufsvorbehalt gestellt werden. So kann die Erlaubnis beispielsweise davon abhängig gemacht werden, dass von dem Tier keine Störungen des Hausfriedens ausgehen (LG Berlin, Urt. v. 1.10.1992 – 62 S 276/92). Durch einen solchen Vorbehalt erheben die Parteien die im Vorbehalt genannten Gründe zu einem zulässigen wichtigen Grund. Ein wichtiger Grund für einen zulässigen Widerruf ist, wenn das Tier die Hausbewohner belästigt, gefährdet oder besondere Ruhestörungen verursacht und der Mieter diese Störungen nicht beseitigt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn 565a).
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