ZAP 12/2019, Wohnraummietvertrag: Erlaubnis der Tierhaltung / I. Vorbemerkung

In der mietrichterlichen Praxis gibt es häufig Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit einer Tierhaltung des Mieters, wobei unterschiedlichste Vertreter der hiesigen (Katze, Hund, Hamster) und mitunter auch weiter weg befindlichen Fauna (Python, Vogelspinne, Leguan) eine Rolle spielen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB – Buch 2: Recht der Schuldverhältnisse §§ 535–556g BGB, Neubearbeitung 2018, § 535 Rn 52 der treffend von einem "Klassiker" des Mietrechts spricht). Die Relevanz der Tierhaltung ergibt sich bereits aus der Menge der in Deutschlands Haushalten lebenden Haustieren: So lebten im Jahr 2001 6,9 Mio. Katzen, 4,7 Mio. Ziervögel, 3 Mio. Aquarientiere und 5,7 Mio. sonstige Kleintiere in Deutschland, wobei sich die Zahl bis heute nicht nennenswert verkleinert haben dürfte (vgl. Hülsmann NZM 2004, 841). Im Jahr 2017 verteilten sich auf 13 % der Haushalte in Deutschland zudem insgesamt 4,7 Mio. Hunde.

Ausgangspunkt für Streitigkeiten sind i.d.R. durch die vom Mieter gehaltenen Tiere behauptete verursachte Beschädigungen der Mietsache (Parkett, Türen) und behauptete Verstöße gegen die Hausordnung, die sich insbesondere in behaupteten Beschwerden von benachbarten Mitbewohner Bahn brechen (Lärmbelästigung, Angst und/oder Ekel). Prozessual kommen diese Streitigkeiten entweder im Rahmen einer Klage auf Nutzungsuntersagung des Vermieters gegen den tierhaltenden Mieter vor oder bei eingeklagter Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnräume nach erfolgter Abmahnung und Nichtbeendigung der beanstandeten Tierhaltung und darauf abstellender (fristloser und/oder ordentlicher) Kündigung. Dabei liegen die besonderen Problemkreise jeweils in der konkreten vertraglichen Vereinbarung zur Tierhaltung des Mieters im jeweiligen Mietvertrag, die regelmäßig in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgen, so dass die Wirksamkeitskontrolle der §§ 307 ff. BGB eröffnet ist. Hinzu kommt regelmäßig und insbesondere bei Kündigungssachverhalten eine umfassende Interessenabwägung der widerstreitenden Interessen von Vermieter und Mieter und Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls (welches Tier, wie viele Tiere, welche Beanstandungen etc.). In der Praxis haben solche prozessualen Sachverhalte mitunter langwierige Beweisaufnahmen durch Vernehmung einer Vielzahl von angebotenen Zeugen auf Vermieter- als auch auf Mieterseite zur Folge, was – insbesondere wenn noch z.B. zu strittigen Fragen der Gefährlichkeit eines Tieres Sachverständigenbeweis zu erholen ist – zu zeit- und kostenintensiven Rechtsstreiten führt. Dieser Beitrag befasst sich mit den grundsätzlichen rechtlichen Gesichtspunkten der Tierhaltung durch den Mieter im Wohnraummietrecht.