Wenn ein Mieter zur Hundehaltung nach seinem Wohnraummietvertrag der Genehmigung des Vermieters bedarf und der Vermieter diese Genehmigung (ggf. ohne Angabe von Gründen, was durchaus dem Normalfall in der richterlichen Praxis entspricht) verweigert, kann der Mieter auf Erteilung der Genehmigung klagen, wenn der Vermieter keine sachlichen Gründe für die Verweigerung der Tierhaltung vorzubringen vermag. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Genehmigung folgt dann, da die begehrte Hundehaltung dem vertragsgemäßen Wohngebrauch entspricht, unmittelbar aus dem Mietvertrag selbst, mithin aus § 535 Abs. 1 BGB als primäre mietvertraglicher Erfüllungsanspruch (Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 535 Rn 56.1).
Für den Fall, dass eine solche Klage des Mieters erstinstanzlich abgewiesen wird, stellt sich die Frage, ob der Mieter zur Berufungseinlegung berechtigt ist, wenn im erstinstanzlichen Urteil – wie regelmäßig – keine Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO bestimmt ist. Es stellt sich mithin die Frage nach der Bestimmung des Beschwerdegegenstands nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO i.V.m. §§ 2, 3 ZPO. In seinem Beschluss vom 30.1.2018 (VIII ZB 57/16) hat der BGH hierzu entschieden, dass es für die Wertbemessung auf die Bedeutung der Tierhaltung für die Lebensführung des Mieters im Einzelfall ankomme, wofür umfassend auch die persönlichen Vorstellungen und Bedürfnisse des Mieters berücksichtigt werden müssten. Der BGH hat in selbigem Beschluss entschieden, dass der Wert des Beschwerdegegenstands aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls "den Wert von 600 EUR ersichtlich übersteige".
Praxishinweis:
Die in der mietrichterlichen Praxis vorherrschende Konstellation ist dann eröffnet, wenn der Mieter ohne Erlaubnis und trotz i.d.R. formularvertraglich vereinbarter Erlaubnispflicht des Vermieters ein Tier, z.B. einen Hund hält. Nach überwiegender und auch hier vertretener Auffassung, kann der Vermieter nicht nur allein wegen der nicht erholten Erlaubnis auf Unterlassung der Hundehaltung gestützt auf § 541 BGB auf Beseitigung und Untersagung der zukünftigen Nutzung klagen, sondern nur dann, wenn eine durchzuführende Interessenabwägung ergibt, dass die Nutzung des konkreten Hundes aufgrund von besonderen Umständen des Einzelfalls zu untersagen ist, da anderenfalls die Erlaubnis vom Vermieter erteilt werden muss (vgl. oben; a.A. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 535 Rn 57 u. 55 mit dem Argument, dass bei einem Hund ein nie auszuschließendes Restrisiko einer Gefährdung oder Belästigung von Nachbarn bestünde, so dass der Vermieter auch ohne den Nachweis konkreter Störungen nach § 541 BGB vorgehen könne).
Soweit der Vermieter eine Tierhaltung des Mieters duldet, ohne Beseitigung oder Ähnliches zu verlangen, ist zu unterscheiden: Die bloße vorübergehende Duldung einer z.B. Hundehaltung in der Wohnung bedeutet noch keine Erlaubnis des Vermieters, dass er berechtigt bleibt, die Hundehaltung, ggf. auch gerichtlich zu untersagen (LG Berlin, Urt. v. 1.9.1982 – 61 S 112/82; LG Karlsruhe, Beschl. v. 4.2.2002 – 5 S 121/01; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 535 Rn 57). Unter dem Gesichtspunkt des aus dem Grundsatz von Treu und Glauben resultierenden Verwirkungsgedankens ist der Vermieter aber gehalten, alsbald nach Kenntnis von einer vertragswidrigen Tiernutzung seine Rechte geltend zu machen. Hat der Mieter mit Kenntnis des Vermieters über mehrere Jahre ein Tier gehalten, ohne dass es zu Störungen jeglicher Art gekommen ist, wird man von Verwirkung nach § 242 BGB ausgehen können, so dass der Vermieter weder Beseitigung, noch Nutzungsuntersagung fordern kann und auch keine darauf gestützte Abmahnung und/oder Kündigung erklären darf (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn 567 m.w.N.). Diese aus § 242 BGB folgenden Erwägungen gelten jedoch nur innerhalb des jeweiligen Schuldverhältnisses (Grundsatz der Relativität der Schuldverhältnisse), so dass der Mieter nicht vom Vermieter verlangen kann, dass dieser gegen einen Nachbarmieter vorgeht. Die Kenntnis von Personen des Vermieters, die seiner Sphäre zuzuordnen sind (z.B. Hausmeister oder Prokurist), muss sich der Vermieter grundsätzlich zurechnen lassen (strittig: wie hier Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 Rn 567 m.w.N.; a.A. AG Westerburg, Urt. v. 23.2.1990 – 2 C 1213/89).
Eine Abmahnung und nachfolgende Kündigungen wegen unerlaubter Tierhaltung kann der Vermieter regelmäßig erst dann vornehmen, wenn er den Mieter davor erfolglos zur Entfernung des Tieres aufgefordert hat und seine Interessen durch die vertragswidrige Tierhaltung erheblich beeinträchtigt werden, §§ 541, 543 Abs. 1 BGB. Auf Vermieterseite ist dabei zu beachten, dass eine nach erfolgter Abmahnung erfolgte (fristlose und/oder ordentliche) Kündigung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls allein deshalb unwirksam sein kann, weil der Vermieter nicht zuvor eine für den Mieter weniger einschneidende Nutzungsuntersagung nach § 541 BGB verlangt und ggf. gerichtlich geltend gemacht hat. Das Verhältnismäßigk...