ZAP 12/2020, Die Eigenbedarfskündigung im Mietprozess / IV. Die Begründungspflicht der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 3 BGB)

Die Eigenbedarfskündigung bedarf gem. § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform, welche insb. eine eigenhändige Unterschrift des Ausstellers erfordert (§ 126 Abs. 1 BGB). Zudem soll die Kündigung auf die Möglichkeit des Härtefallwiderspruchs nach §§ 574–574b BGB rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

1. Kern- und Ergänzungstatsachen

Für die Frage, in welcher Ausführlichkeit die Kündigungsgründe in der schriftlichen Kündigung anzugeben sind, ist für die Praxis im Ausgangspunkt nach wie vor der Rechtsentscheid des BayObLG vom 17.4.1981 (Allg. Reg. 32/81, WuM 1981, 2000) maßgebend. Es ist zwischen den sog. Kerntatsachen und den sog. Ergänzungstatsachen zu unterscheiden: Erstere müssen in der Kündigung aufgeführt sein, anderenfalls ist diese formell unwirksam. Zu den Kerntatsachen gehören alle Umstände, die eine eindeutige Identifizierung des Kündigungsgrundes und eine Unterscheidung von anderen Gründen ermöglichen. Zu den Ergänzungstatsachen gehören Umstände, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 218).

2. Konkreter Inhalt der Kündigung

In Bezug auf die Eigenbedarfskündigung ist dem Begründungserfordernis Genüge getan, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Wohnräume selbst bewohnen oder diese einer begünstigten Person überlassen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen (BGH, Urt. v. 23.9.2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368). Nicht erforderlich ist, dass im Kündigungsschreiben Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen enthalten sind (BGH, Urt. v. 13.10.2010 – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775). Im praxisnahen Fall der Überlassung an einen Familienangehörigen muss der Vermieter den Grad der Verwandtschaft mitteilen (z.B. Sohn, Nichte oder Vetter), Einzelheiten zur Intensität der familiären Bindung sind hingegen nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 224 m.w.N.). Wichtig ist jedoch, dass die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, eindeutig bezeichnet ist, sodass dem Mieter die Möglichkeit der Nachprüfung des behaupteten Eigenbedarfs offensteht.

Hinweis:

Nach st. Rspr. des AG München sind an das formelle Begründungserfordernis der Eigenbedarfskündigung keine zu strengen Anforderungen zu stellen. Die Kündigung "für den Sohn Max Mustermann, zur Gründung eines eigenen Hausstands" ist auch ohne weitere Erklärungen formell ausreichend. Einzig eine bloße Wiederholung des Gesetzeswortlauts wie "Ich kündige wegen Eigenbedarfs i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB" kann zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Alternative Begründungen sind unzulässig und führen zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung. Dies folgt zum einen daraus, dass der konkrete Verwendungszeck bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung feststehen muss, und zum anderen daraus, dass es dem Mieter unzumutbar ist, mehrere Alternativsituationen zu beurteilen (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn 229).