ZAP 12/2024, Anwaltsmagazin / 1.5 Missbräuchliche Ersteigerung von Schrottimmobilien

Die missbräuchliche Ersteigerung von sog. Schrott- und Problemimmobilien soll gesetzlich eingeschränkt werden. Dazu hat die Bundesregierung kürzlich den „Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien” (Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz) vorgelegt (vgl. BT-Drucks 20/11308).

Eine missbräuchliche Ersteigerung liegt laut Bundesregierung dann vor, wenn bei einer Zwangsversteigerung eine Schrott- und Problemimmobilie für einen deutlich über dem Verkehrswert liegenden Preis versteigert wird. Der Ersteher zahlt zwar die Sicherungsleistung, nicht aber das Gebot. Allerdings darf der Ersteher ab dem Zuschlag die Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen einziehen und auch Neuvermietungen vornehmen. Wird das Gebot schließlich nicht belegt, kommt es laut Bundesregierung zwar anschließend i.d.R. zu einer Neuversteigerung. Da jedoch zwischen Zuschlag und neuem Versteigerungstermin regelmäßig mehrere Monate vergehen, könne der Ersteher in der Zwischenzeit erhebliche Einnahmen erzielen. Zugleich verschlechtere sich der Zustand der Immobilie weiter, bis dem Ersteher bei der Wiederversteigerung das Eigentum wieder entzogen werde.

Die Bundesregierung möchte dies unterbinden, indem sie den betroffenen Gemeinden die Möglichkeit einräumen will, im Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung zu stellen. Für die Dauer der so beantragten gerichtlichen Verwaltung sollen dann beispielsweise Mieteinnahmen an den gerichtlich bestellten Verwalter fließen. Dadurch werde dem Anreiz entgegengewirkt, überhöhte Gebote auf Schrott- bzw. Problemimmobilien abzugeben, ohne die Absicht, diese am Ende zu erwerben, sondern um aus der missbräuchlichen Ausübung der zwischenzeitlich gewonnenen Eigentümerstellung Nutzungen zu ziehen, heißt es in der Entwurfsbegründung.

Der Bundesrat hat gegen das – nicht zustimmungspflichtige – Vorhaben bereits Einwände erhoben. Er hält die missbräuchliche Ersteigerung von Schrottimmobilien für ein eher regionales Problem und wünscht sich deshalb länderspezifische Regelungen. Eine unterschiedslose Anwendung des Gesetzes könne dazu führen, dass Gemeinden schon aus Gründen der Haftungsvermeidung künftig immer einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung stellen und dadurch auch ganz regulär ablaufende Versteigerungsverfahren negativ beeinflussen würden. In ihrer Gegenäußerung führt die Bundesregierung allerdings aus, dass sie an einer bundeseinheitlichen Regelung festhalten wolle.

[Quelle: Bundestag]