ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / (1) Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung

Unpünktliche Mietzahlungen können unter den in § 543 BGB aufgestellten Bedingungen eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Aber auch wenn diese Voraussetzungen – noch – nicht gegeben sind, kann eine ordentliche Kündigung in Betracht kommen. Die über längere Zeit unpünktliche Zahlung der Miete rechtfertigt nach Abmahnung u.U. eine fristlose Kündigung gem. § 543 BGB (BGH NZM 2006, 338; KG MDR 1980, 670; LG Berlin MDR 1988, 55). Jedoch muss zwischen der Abmahnung und der Kündigungserklärung eine längere Frist als 14 Tage liegen (AG Neuss NJW-RR 1990, 1486). Es genügt dann aber bereits eine unpünktliche Zahlung nach Abmahnung (BGH NZM 2006, 338; LG Berlin ZMR 2006, 864). Eine unpünktliche Mietzahlung kann aber auch einen ordentlichen Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB begründen. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.d. Vorschrift ist u.a. dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder die Betriebskostenvorauszahlungen ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt (BGH NZM 2006, 338; NJW 2007, 428; NZM 2008, 121).

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenzen möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt bereits dann vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt (BGH NZM 2013, 20 = NJW 2013, 159; Zehelein WuM 2013, 46; Börstinghaus LMK 1/2013 Anm. 2; Hinz ZMR 2013, 96; Blank NZM 2013, 104).

Die Heilungswirkung einer nachträglichen Zahlung i.S.v. § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB gilt nicht für die gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters (BGHZ 195, 64 = NJW 2013, 159 = NZM 2013, 20; WuM 2016, 628; NZM 2005, 334). Der Wortlaut des § 569 BGB ist insofern eindeutig. Er enthält keine Verweisung auf die ordentliche Kündigung. Im Übrigen sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB und nach § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB verschieden. Während die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB bei Zahlungsverzug ein bloßes Vertretenmüssen des Mieters nach § 278 BGB genügen lässt, aber einen näher geregelten Umfang des Zahlungsverzuges voraussetzt, verlangt die Anwendung des § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB einen schuldhaften Zahlungsverzug des Mieters von nicht "unerheblicher" Bedeutung für das Vertragsverhältnis. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit kann jedoch die nachträgliche Zahlung eine Rolle spielen.

Hinweis:

Gem. Art. 240 § 2 EGBGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht (dazu Börstinghaus ZAP F. 4 S. 1883 ff.). Dies gilt auch für die ordentliche Kündigung.