§ 573 Abs. 2 BGB enthält nur eine beispielhafte Aufzählung von Kündigungsgründen, sodass auch noch andere Gründe zur Kündigung berechtigten können, wenn sie von ähnlichem Gewicht, wie die exemplarisch aufgezählten sind (so auch LG Tübingen NJW-RR 1987, 405). Hierzu zählt auch der sog. Betriebsbedarf, also das Benötigen der Räume für eine selbstständige oder freiberufliche Tätigkeit. Hierbei handelt es sich weder um Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB noch um eine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB. Eine Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung "des Grundstücks", also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts gehindert ist. Das ist bei einer beruflichen Nutzung der Räume nicht der Fall.
Eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs richtet sich nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB (BGHZ 214, 269 = NZM 2017, 405 = NJW 2017, 2018; NZM 2017, 559). In § 573 Abs. 2 BGB sind die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen eines berechtigten Interesses vom Gesetzgeber geregelt worden. Daraus ist abzuleiten, welches Gewicht den gegenläufigen Belangen von Vermieter und Mieter jeweils zukommen sollen. Die Regelbeispiele des Abs. 2 verbieten keinen Rückgriff auf Abs. 1. Bei der Auslegung des berechtigten Interesses i.S.d. Generalklausel geben dabei die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) einen ersten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung. Will der Vermieter die Wohnung aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen selbst zu Wohnzwecken nutzen, reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus. Bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist dagegen auf Seiten des Vermieters ein Interesse mit geringerem personalen Bezug betroffen als bei einer Eigenbedarfskündigung. Hier gibt das Gesetz den Interessen des Vermieters nur dann den Vorrang, wenn diesem bei Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen. Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln. Es muss deshalb für ein zur Kündigung berechtigendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ein Nachteil auf Vermieterseite von einigem Gewicht vorliegen, auch wenn dieser nicht unbedingt den Grad von erheblichen Einbußen i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen muss. Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen (BGH NZM 207, 521). Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (BGH 2017, 521; NZM 2007, 639).
Neben den Fällen, in denen der Mieter zugleich Mitarbeiter des Vermieters ist, das Arbeitsverhältnis beendet ist und die Wohnung nun für einen neuen Mitarbeiter benötigt wird, kann eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs auch dann erfolgen, wenn die Wohnung bisher an einen Betriebsfremden vermietet worden ist und genau diese Wohnung einem Mitarbeiter aus betrieblichen Gründen zur Verfügung gestellt werden soll. Hierfür müssen aber vernünftige Gründe sprechen, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (BGH NZM 2007, 639; NZM 2007, 681). Dafür reicht es aber nicht aus, dass die Mitarbeiter auch bei ungünstigen Arbeitszeiten einen kürzeren Heimweg haben. Der Betriebsbedarf eines Unternehmers berechtigt jedoch dann nicht zur Kündigung einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung – keine Werkswohnung –, wenn der Vermieter diese Wohnung neu anzuwerbenden Fachkräften zur Verfügung stellen und mit dem Wohnungsangebot seine Chancen auf dem Arbeitsmarkt verbessern will oder einem Arbeitnehmer mit konkretem Wohnbedarf zur Verfügung stellen will (OLG Stuttgart NJW-RR 1991, 1294). Betriebsbedarf für den Geschäftsführer einer Stiftung & Co. KG, die die Vermieterin der Wohnung ist, kann nicht allein damit begründet werden, der Geschäftsführer sei eine sog. Schlüsselkraft des Betriebes (BGH NZM 2007, 639; 2007, 681) jedoch kann eine GmbH kündigen, wenn sie sog. gesteigerten Betriebsbedarf an der Wohnung hat, weil sie für ihren Geschäftsführer benötigt wird (LG Berlin GE 1999, 506). Für den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH einer KG gilt das nicht (offengelassen von BGH NZM 2007, 639). Auch die Kündigung des Mietverhältnisses, um die Wohnung einem Hausmeister überlassen zu können, setzt einen zwingenden Betriebsbedarf voraus (LG Heidelberg ...