ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / g) Besonderheiten

aa) Wohnungen im Zusammenhang mit Dienst- oder Arbeitsverhältnis

Ist das Wohnraummietverhältnis mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses eingegangen worden, so gelten besondere Vorschriften. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den Werk- bzw. Werkmietwohnungen und den Werkdienstwohnungen.

bb) Werkwohnungen

Bei Wohnraum, der auf unbestimmte Zeit aber noch keine 10 Jahre überlassen wurde, erlaubt § 576 Ziff. 1 und 2 BGB eine Kündigung des Mietverhältnisses zu unterschiedlichen Terminen je nachdem, ob der Wohnraum für einen anderen Dienstverpflichteten nur benötigt oder gar dringend benötigt wird. Der Mieter kann sich dabei grds. auf die Sozialklausel gem. § 574 BGB berufen. Er muss den Widerspruch spätestens einen Monat vor Ablauf des Mietverhältnisses erklären. In diesem Fall sind unabhängig von der Frage, ob der Arbeitgeber selbst Vermieter ist oder nicht auch die Interessen des Arbeitgebers in die Interessenabwägung mit einzubeziehen (§ 576a BGB). Der Mieter kann sich dann nicht auf die Sozialklausel berufen, wenn er entweder das Dienst- oder Arbeitsverhältnis selbst gekündigt hat oder wenn der Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis verhaltensbedingt gekündigt hat.

Bei funktionsgebundenen Werkwohnungen verkürzt sich die Kündigungsfrist auf weniger als einen Monat. Hierunter versteht man solche Wohnungen, die in unmittelbarer Nähe zur Arbeitsstätte liegen (z.B. Hauswartwohnung, Bereitschaftsdienst pp.). Stützt der Vermieter die Kündigung auf diesen Kündigungsgrund, dann kann der Mieter sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 576a Abs. 2 Ziff. 1 BGB).

cc) Werkdienstwohnungen

Um eine Werkdienstwohnung handelt es sich, wenn der Wohnraum im Zusammenhang mit einem Dienst- oder Arbeitsverhältnis überlassen wurde. Dabei wird kein gesonderter Mietvertrag über die Wohnung geschlossen, sondern nur ein einheitliches Vertragsverhältnis über die Dienst- oder Arbeitsleistung und den Wohnraum. I. d. R. wird der Arbeitslohn auf die Miete angerechnet. Auf ein solches Mietverhältnis sind gem. § 576b BGB die mietrechtlichen Vorschriften nur dann anwendbar, wenn

• der zur Dienstleistung Verpflichtete den Wohnraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder
• wenn in dem Wohnraum der zur Dienstleistung Verpflichtete mit seiner Familie oder Personen lebt, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

In diesen Fällen endet das Mietverhältnis durch Kündigung. Die bloße Beendigung des Arbeitsverhältnisses hat unmittelbar keine Konsequenz auf den Bestand des Wohnraummietverhältnisses. Als Kündigungsgrund kommt hier häufig Betriebsbedarf (s. oben III. 2. f; AG Frankfurt NJW-RR 1993, 526; AG Görlitz WuM 1994, 268) in Betracht. Der Mieter kann sich auch auf die Sozialklausel gem. §§ 574, 574a BGB berufen. Hat der Arbeitgeber Räumlichkeiten angemietet, um sie an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weiterzuvermieten, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können, liegt eine gewerbliche Weitervermietung gem. § 565 BGB selbst dann vor, wenn der Arbeitgeber die Weitervermietung zu den gleichen Bedingungen wie die des Hauptmietvertrages vornimmt. Kündigt dann ein Erwerber das Hauptmietverhältnis so tritt er in die Mietverträge mit den ehemaligen Arbeitnehmern seines Mieters gem. § 565 BGB ein. Eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (BGH NZM 2018, 281). In diesem Fall beendet der Vertragseintritt gem. § 565 BGB jedoch die Werkdienstwohnungseigenschaft, da nicht mehr der ursprüngliche Vermieter und gleichzeitige Arbeitgeber des Mieters gegenwärtiger Vermieter ist, sondern ein neuer Vermieter, der zu keiner Zeit Arbeitgeber des Mieters war, sodass es an der für den Betriebsbedarf aus §§ 573 Abs. 1 S. 1, 576 BGB zwingend erforderlichen direkten Zuordnung von Vermieter = Arbeitgeber und Mieter = Arbeitnehmer fehlt (AG München ZMR 2019, 881).