ZAP 13/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die or ... / II. Kündigungsausschluss

Unabhängig von der Frage, ob ein Kündigungsgrund besteht, ist zunächst immer die Frage zu untersuchen, ob im konkreten Einzelfall die ordentliche Kündigung nicht aufgrund besonderer gesetzlicher Regelungen oder aufgrund vertraglicher Abreden (dazu Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1867, 1871) ausgeschlossen ist. Ein gesetzlicher Kündigungsausschluss besteht:

• bei befristeten Mietverhältnissen;
• gem. § 573 Abs. 1 BGB, wenn die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgt;
• wenn die Kündigung ausnahmsweise gegen das Gebot von Treu und Glauben nach § 242 BGB oder gegen die guten Sitten gem. § 138 BGB verstößt.

Dies ist z.B. der Fall, wenn die Kündigung als Druckmittel eingesetzt werden soll, z.B. um den Mieter von der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln abzuhalten (AG Wesel WuM 1991, 348).

Ein vertraglicher Kündigungsausschluss liegt vor, wenn der Vermieter für eine bestimmte Zeit auf sein Kündigungsrecht ganz oder hinsichtlich bestimmter Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf) verzichtet hat. Ein solcher Verzicht gilt, wenn er nicht höchstpersönlich war, auch für einen Rechtsnachfolger, also insbesondere einen gem. § 566 BGB in den Mietvertrag eintretenden Erwerber (OLG Karlsruhe WuM 1985, 77; AG Viechtach WuM 1991, 690). Solche Vereinbarungen können auch im Rahmen einer sog. Sozialcharta beim Verkauf von Wohnungsbeständen als Vertrag zugunsten Dritter gem. § 328 BGB getroffen werden (BGH NZM 2019, 209). Auf Vermieterseite bestehen gegen die Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses generell keine Bedenken. Die Kündigung wird nicht allein durch eine Staffelmietvereinbarung gem. § 557a BGB ausgeschlossen.

Hinweis:

Der Verzicht das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf wie der gesamte Mietvertrag gem. § 550 S. 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH NZM 2007, 399). Bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungsgründe, etwa wegen Eigenbedarfs, reichen aus, um die Formbedürftigkeit gem. § 550 BGB zu begründen (LG Berlin MietRB 2020, 132; WuM 1991, 498; LG Hamburg ZMR 2001, 895; Sonnenschein NZM 2000, 1, 8 f. m.w.N.). § 550 BGB verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGHZ 136, 357, 370; BGHZ 52, 25, 28). Dies gilt auch im Fall des Kündigungsverzichts wegen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Kündigungsrecht haben wird. Für den Erwerber ist nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt. Betroffen ist im Übrigen auch die Warnfunktion für den Vermieter, der sich durch die Schriftform der Bedeutung des Verzichts bewusst werden soll.