ZAP 14/2015, Das zuständige Gericht in Zivilsachen / 2. Landpacht

Unter zuständigkeitsrechtlichem Aspekt gilt es nur, die Landpacht des § 1 Nr. 1a LwVG, für die das Landwirtschaftsgericht zuständig ist, von sonstiger Pacht sowie von der Miete, für die ebenfalls besondere Zuständigkeitsregeln gelten, abzugrenzen.

a) Definition

Eine positive Definition der Landpacht ist indessen angesichts des Wortlautes des § 585 Abs. 1 BGB kaum möglich. Man kann die Vorschrift dahingehend zusammenfassen, dass Landpacht gegeben ist, wenn ein Grundstück überwiegend zur Bodenbewirtschaftung mit dem Ziel der Gewinnung pflanzlicher Erzeugnisse, zu der auch der gewerbsmäßige Gartenbau gehört, oder zu einer mit Bodennutzung verbundener Tierhaltung überlassen ist, die auf die Gewinnung tierischer Erzeugnisse abzielt. Beispielhaft sei darauf verwiesen, dass auch der Betrieb einer Friedhofsgärtnerei mit Gewächs- und Treibhäusern Landwirtschaft ist (OLG Köln, Urt. v. 1.2.1990 – 1 U 58/89). Bei der Pacht eines Schäfereibetriebes handelt es sich hingegen nicht um die Pacht eines landwirtschaftlichen Betriebes und somit nicht um eine Landpachtsache i.S.d. § 1 Nr. 1a LwVG (OLG Brandenburg, Beschl. v. 29.4.1999 – 5 W 151/98). Inwieweit eine Klage auf Herausgabe eine Landwirtschaftssache sein kann, ist außerordentlich umstritten. Abzustellen sein dürfte darauf, wie die Übergabe der Sache rechtlich einzuordnen ist. Auch Schadensersatzansprüche aus Kreispachtverträgen fallen in die Zuständigkeit der Landwirtschaftsgerichte (OLG Thüringen, Beschl. v. 20.5.1998 – 4 SA 12/98). Grundsätzlich ändert es an der Zuständigkeit des Landwirtschaftsgerichts jedenfalls nichts, wenn gerade darüber gestritten wird, ob ein wirksamer Landpachtvertrag i.S.d. § 585 BGB vorliegt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 18.10.1990 – 12 U 129/90).

b) Abgrenzung zur Miete

Die abstrakte Abgrenzung der Pacht zur Miete ist relativ einfach: Der Mietvertrag über Grundstücke erfasst lediglich das Recht, sie zu nutzen, der Pachtvertrag zusätzlich das Fruchtziehungsrecht des § 581 Abs. 1 S. 1 BGB. Pacht kann sich allerdings auch auf Rechte erstrecken. Dann kommt es darauf an, ob das Fruchtziehungsrecht die reine Gebrauchsüberlassung überwiegt, was sich allerdings nur schwer gegenständlich feststellen lässt. Prinzipiell kann man aus jedem Grundstück Früchte ziehen. Wichtiger ist – wegen der ausschließlichen Zuständigkeit des § 29a ZPO – zunächst die Abgrenzung zur Wohnraummiete, nämlich dann, wenn nicht nur ein – landwirtschaftlich nutzbares – Grundstück, sondern auch ein Gebäude überlassen worden ist. Dann soll i.d.R. ein Landpachtvertrag vorliegen; dem kann jedoch nicht gefolgt werden. Entscheidend ist der Zweck der Gebrauchsüberlassung, der aus den Umständen des Einzelfalles zu erschließen ist.

Beispiel:

Im Rahmen eines "Wohnungsmietvertrags" überlassen werden ein Bauernhaus, ein Pferdestall, eine Scheune, die Hoffläche sowie ca. drei Hektar Weideland. Kein Landpachtvertrag, weil die einzelnen Vertragsklauseln einem Wohnraummietvertrag angepasst sind, insbesondere Mieterschutzregelungen enthalten und Fruchtziehung durch Pferdehaltung zwar eine gewollte, aber nur untergeordnete Nutzungsmöglichkeit sein sollte (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 4.7.2003 – I-19 Sa 43/03).

Ist Wohnraummiete auszuschließen, dann besagt das allerdings noch nicht, dass eine "Landpacht im übrigen" i.S.d. § 1 Nr. 1a LwVG vorliegt. Vielmehr kann auch ein gewöhnlicher Miet- oder Pachtvertrag gegeben sein. Er wäre im Beispiel zu bejahen, weil nicht ersichtlich ist, dass über die Pferdehaltung hinaus einvernehmlich eine Pferdezucht betrieben werden sollte. Wer einen "Reiterhof" betreibt, ist aber nicht auf tierische Erzeugnisse aus.