ZAP 14/2015, Das zuständige Gericht in Zivilsachen / a) Verfahrensgegenstand

Gegenstand eines Verfahrens nach § 43 Nr. 1 WEG sind lediglich Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, die sich aus der Gemeinschaft oder der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. Damit scheiden etwa Streitigkeiten über Begründung, Übertragung, Aufhebung und Belastung des Eigentums (BGHZ 62, 388) einschließlich solcher über die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (KG Berlin WE 1998, 306) aus. Anders, wenn zwischen Wohnungseigentümern darum gestritten wird, ob die Gemeinschaft wirksam das Entziehungsrecht (§ 18 WEG) ausgeübt hat (BGH, Beschl. v. 19.12.2013 – V ZR 96/13). Denn dann muss aus logischen Gründen der Fortbestand der Gemeinschaft für den Prozess zunächst unterstellt werden. Allerdings kann, wenn die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht, nicht diese das Entziehungsrecht ausüben, § 18 Abs. 1 S. 2 WEG. Dass dann lediglich klagen kann, wer das von ihm ausgeübte Entziehungsrecht durchsetzen will, ändert aber nichts daran, dass der Streit aus der Gemeinschaft herrührt. Ferner ist der Streit darüber, ob die Kosten einer erfolglos betriebenen Entziehungsklage (§ 18 Abs. 1 S. 2 WEG) zu den Verwaltungskosten zählen, als Streitigkeit gem. § 43 Nr. 1 WEG zu qualifizieren (BGH, Beschl. v. 10.10.2013 – V ZR 281/12). Denn bei Erfolglosigkeit dieser Klage sind die Parteien gemeinschaftlich verbunden geblieben. Ob bestimmte Räume zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehören, ergibt sich indessen nicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis, sondern wird von ihm vorausgesetzt (BGHZ 130, 159).

Streit um die Kosten der Errichtung eines Gebäudes auf dem gemeinschaftlichen Grundstück ist dann eine Wohnungseigentumssache, wenn sich die Mitglieder einer bereits bestehenden Gemeinschaft – sie besteht bereits mit Anlegung der Wohnungseigentumsgrundbuchblätter – als solche darüber geeinigt haben. Denn dann geht es um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Konkret kann das etwa danach beurteilt werden, unter welchen Umständen es zu einer Zusammenkunft gekommen ist. Anders, wenn mehrere Personen eine gesonderte Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Errichtung der Wohnungseigentumsanlage gegründet haben, vor allem, wenn dieser nicht alle Wohnungseigentümer angehören. Bei einem Streit mit dem Generalunternehmer, Bauträger oder Baubetreuer (BGH Rpfleger 1976, 354) der Wohnungseigentumsanlage, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, kommt es auf den Grund an, aus dem er in Anspruch genommen wird.

Auch Streitigkeiten über die Frage, ob eine Wohnung zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört, sind vor dem Prozessgericht auszutragen (BayObLG NJW-RR 1996, 912). Unzuständig ist das Wohnungseigentumsgericht ferner, wenn geltend gemacht wird, ein Wohnungseigentümer habe sich nur zur eingeschränkten Nutzung seiner Räume verpflichtet (BGH NJW-RR 1986, 1335). Gleiches gilt für den umgekehrten Fall, dass sich ein Wohnungseigentümer auf ein Sondernutzungsrecht beruft (OLG Saarbrücken WE 1999, 16) – erst recht, wenn um die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts gestritten wird (OLG Zweibrücken ZWE 2002, 330).

Dass die Parteien kraft der eigentumsrechtlichen Situation hinsichtlich eines Grundstücks gemeinschaftlich verbunden sind, ist nur Mindestvoraussetzung des § 43 Nr. 1 WEG. Andererseits fällt nicht jeder Rechtsstreit zwischen dergestalt verbundenen Personen unter die Vorschrift, auch wenn es zu ihm ohne diese Verbundenheit wahrscheinlich nicht gekommen wäre. Geht etwa der Streit um Stromkosten, die aufgrund zwischen den Wohnungseigentümern und dem Stromlieferanten gesondert geschlossener Verträge individuell geschuldet werden, dann beruht er auch dann nicht auf der Gemeinschaft, wenn der Strom zunächst in einen Anschluss der Wohnungseigentumsanlage gelangt ist (OLG München, Urt. v. 4.5.2011 – 7 U 189/11). Andererseits ist etwa der "innere Zusammenhang" mit einer aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsenen Angelegenheit zu bejahen, wenn aus unerlaubter Handlung Schadensersatz verlangt wird, weil der Beklagte Verkehrssicherungspflichten verletzt hat, die ihn als Wohnungseigentümer treffen. Das ist im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung anhand der Klagebegründung zu beurteilen (OLG Köln, Beschl. v. 30.9.2010 – 24 W 53/10).