ZAP 15/2022, Der Mietprozess im Wohnraummietrecht – Typi ... / 2. Niedrigzinsphase der letzten Jahre

Aufgrund der seit längerem bestehenden Niedrigzinsphase, die durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) bedingt ist, müssen Geschäftsbanken für bei ihr deponierte Kundengelder ggf. Negativzinsen entrichten, was dazu führen kann, dass diese an den Bankendkunden weitergegeben werden, wodurch auch Mietkautionskonten betroffen sein können. Es stellt sich also insoweit die Frage, ob die bei Mietbeginn geleistete Mietkaution abzüglich etwaiger Negativzinsen bei Beendigung des Mietvertrags ggf. einen geringeren Betrag darstellen kann als zu Beginn des Mietverhältnisses. Mit anderen Worten: Muss sich der Mieter die Reduzierung der bei Vertragsbeginn geleisteten Kaution infolge einer Niedrigzinsphase zurechnen lassen oder ist dieses Risiko vom Vermieter als Treuhänder zu tragen?

a) Verwahrgebühr

Die Mietvertragsparteien können, was § 551 Abs. 3 S. 2 BGB ausdrücklich vorsieht, eine risikobehaftete Anlage der Mietkaution vereinbaren, sodass der Mieter auch am Verringerungs- und Verlustrisiko teilnimmt. Soweit in letzter Zeit vermehrt Kreditinstitute bezogen auf Kautionskonten eine (zusätzliche) Gebühr verlangen, handelt es sich dabei nicht um eine negative Verzinsung im eigentlichen Sinne, sondern um eine spezielle Verwaltungsgebühr i.S. einer sog. Verwahrgebühr, deren Höhe sich daran orientiert, welche Belastung das jeweilige Kreditinstitut seinerseits gegenüber der EZB trifft (Stobel, BKR 2022, 96; Drasdo, NJW-Spezial 6/2022, 161).

b) Anlagezeitpunkt der Mietsicherheit

Für die Relevanz im Wohnraummietverhältnis ist zuerst danach zu unterscheiden, ob es sich um ein (ggf. länger) bestehendes Mietkautionskonto handelt, bei dem die jeweilige Bank erst in der letzten Zeit eine Verwaltungsgebühr erhoben hat oder ob es sich um ein kürzlich eröffnetes Mietkautionskonto handelt, bei dem Verwaltungsgebühren bereits bei Vertragsschluss marktüblich geworden sind. Im ersten Fall ist der Vermieter nach hier vertretener Ansicht im Wege einer mietvertraglichen Nebenpflicht aus § 241 Abs. 2 BGB und aus seiner Treuhänderstellung heraus verpflichtet, das Mietkautionskonto aufzulösen und die Mietsicherheit bei einer anderen Bank anzulegen, die noch keineâEUR™solche Verwaltungsgebühr verlangt. Gleiches gilt für den Fall einer kürzlichen Neuanlage, da denâEUR™Vermieter auch hier die zumutbare Nebenpflicht trifft, eine Bank zu finden, die noch keine Verwaltungsgebühren erhebt (ebenso Schmidt-Futterer/Flatow, a.a.O., § 551 BGB Rn 65 m.w.N.). Dies gilt jedenfalls für die Zeit, in der am Markt ausreichend Kreditinstitute vorhanden sind, die keine solchen Verwaltungsgebühren verlangen.

Praxistipp:

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt wird man wohl sagen müssen, dass der Mieter bei einer Neuanlage einer Mietkaution jedenfalls keine Guthabenverzinsung mehr erwarten darf, da eine Nullverzinsung marktüblich i.S.d. § 551 Abs. 3 S. 1 BGB geworden ist (so auch Drasdo, a.a.O.). Gleiches gilt nach hier vertretener Auffassung auch schon für zusätzliche Verwaltungsentgelte, die faktisch zu einer Negativverzinsung führen können.

c) Folgen für den Mieter

Da der verständige Mieter gegenwärtig aufgrund der bereits seit längerem bestehenden Niedrigzinsphase von einer Marktüblichkeit einer Nullverzinsung bzw. wohl auch einer geringen Negativverzinsung durch Anfall einer Verwaltungsgebühr ausgehen muss, hat er letztendlich diese (geringe) Substanzverringerung der von ihm bei Vertragsbeginn geleisteten Mietkaution wirtschaftlich zu tragen. Aufgrund der dadurch eintretenden Substanzverringerung der Mietsicherheit aus Sicht des Vermieters (die Verwaltungsgebühren werden entweder monatlich, halbjährlich oder jährlich dem Konto belastet), ist der Mieter auf ein entsprechendes Verlangen des Vermieters sogar dazu verpflichtet, entsprechende Geldbeträge nachzuschießen, um die vereinbarte Höhe der Mietsicherheit während des Mietverhältnisses aufrecht zu erhalten (so auch Drasdo, a.a.O., 161; Schmidt-Futterer/Flatow, a.a.O., § 551 BGB Rn 65).

d) Parallele zu Kontoführungsgebühren

Dieses Ergebnis erscheint auch deshalb sachgerecht, weil die h.M. dem Mieter auch bislang Kontoführungsgebühren einschließlich etwaiger Kontoauflösungsgebühren wirtschaftlich zugerechnet hat (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn 80; Schmidt-Futterer/Flatow, a.a.O., § 551 BGB Rn 65; Sternel MDR 1983, 265).