ZAP 15/2024, Energie- und Klimakrise – Auswirkungen gese ... / a) Mitteilung von Informationen bei fernablesbarer Ausstattung

Gemäß § 6a Abs. 1 HeizkostenV muss der Eigentümer des Gebäudes dem Mieter monatlich Abrechnungs- bzw. Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser mitteilen, die auf dem tatsächlichen Verbrauch oder den Ablesewerten der Heizkostenverteiler basieren. Das Ziel ist es, den Mieter dazu zu bewegen, sein Verhalten besser anzupassen und Energie zu sparen. Die freiwillige Verbrauchsanalyse gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV a.F. ist weggefallen. (Pfeiffer, a.a.O., 369).

3.2.1.1 Zugang zu Verbraucherinformationen

Der Mieter soll zeitnah Zugang zu seinen Daten haben. Dies beinhaltet die Angabe, wie viel Energie er tatsächlich verbraucht, wie sich sein Energieverbrauch gegenüber dem Vorjahreszeitraum verändert hat und ob sein Energieverbrauch im Vergleich zu anderen über- oder unterdurchschnittlich hoch ist.

Gemäß § 6a Abs. 2 HeizkostenV müssen die Verbrauchsinformationen mindestens folgende Informationen enthalten:

• Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden (kWh),
• einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Nutzers sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers, soweit diese Daten erhoben worden sind und
• einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstest ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie.

Für die Erteilung einer Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation, ist es erforderlich, dass das gesamte Gebäude – oder die gesamte Nutzergruppe – bereits über fernablesbare Erfassungsgeräte verfügt (Wall, NZM 2022, 73, 77). Die Abrechnungs- bzw. Verbrauchsinformation stellt lediglich eine Mitteilung dar, die keine Zahlungsverpflichtung auslöst. Bei der Verbrauchsinformation erfolgt nur die Übermittlung von Mess- oder Ableseergebnissen, während bei der Abrechnungsinformation die auf der Abrechnung berechneten Kosten zusätzlich mitgeteilt werden (Schmidt-Futterer/Lammel, § 6a HeizkostenV Rn 7).

Gemäß § 6a Abs. 2 Nr. 1 HeizkostenV muss dem Nutzer der Verbrauch in kWh mitgeteilt werden. Wenn der Wohnungswärmezähler die Verbräuche in kWh anzeigt, ist dies problemlos möglich. Wenn die Verbrauchserfassung jedoch über Heizkostenverteiler erfolgt, ist der Gesamtverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe in kWh zugrunde zu legen und anhand der erfassten Verbrauchsdaten der Verbrauch jedes einzelnen Nutzers zu ermitteln und mitzuteilen (so im Ergebnis Lammel, MietRB 2023, 187; a.A. Pfeiffer, MietRB 2023, 15 f. mit Bedenken der Vereinbarkeit der Regelung mit dem Mess- und Eichgesetz).

Hinweis:

Es ist sinnvoll, einen Vergleich mit einem Durchschnittsmieter vorzunehmen, wie es in § 6a Abs. 2 Nr. 4 HeizkostenV vorgeschrieben ist. Allerdings ist das mangels eines normierten oder durch Vergleichstest ermittelten Durchschnittsvergleichsobjektes zurzeit noch nicht möglich (Schmidt-Futterer/Lammel, § 6a HeizkostenV Rn 11) und dürfte einem Kürzungsrecht entgegenstehen (Pfeiffer, MietRB 2023, 15, 18).

Der Eigentümer des Gebäudes muss die Informationen dem Nutzer mitteilen, eine Mitteilung per E-Mail ist ausreichend. Mitteilungen können auch per Post oder auf andere Weise erfolgen. Obwohl die Mitteilung formlos ist, sollte sie aus Beweisgründen wenigstens in Textform erfolgen (Wall, NZM 2022, 76, 79). Damit der Mieter sein Verhalten darauf einstellen und seinen Energieverbrauch reduzieren kann, sollte die Mitteilung zeitnah, spätestens innerhalb eines Monats, erfolgen (Wall, NZM 2022, 76, 79; Hinz, NZM 2022, 681, 687).