ZAP 16/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / b) Wohnfläche

Die Miete für eine Wohnung wird errechnet aus der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnfläche. Deshalb geht es im Zustimmungsverfahren gem. § 558b BGB immer auch um die Größe der Wohnung. Das bedeutet zunächst, dass der Vermieter in einem solchen Verfahren eine Wohnungsgröße vortragen muss. Dazu genügt es nach Ansicht des BGH (NZM 2017, 435 = GE 2017, 774 = MietPrax-AK § 558b BGB Nr. 5 m. Anm. Börstinghaus; Schach GE 2017, 744; Flatow jurisPR-MietR 14/2017 Anm. 3; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 14/2017, Anm. 1), wenn der Vermieter eine konkrete Wohnfläche behauptet. Nun ist es Sache des Mieters, eine eigene Wohnfläche vorzutragen. Er darf sich nämlich nach Ansicht des BGH nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen beschränken (so auch schon BGH WuM 2014, 744 = GE 2014, 1649 = NZM 2015, 44 = NJW 2015, 475 = ZMR 2015, 205 = MietPrax-AK § 592 ZPO Nr. 7 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 24/2014 Anm. 1; Lehmann-Richter MietRB 2015, 2; Kinne GE 2014, 1619; Bieber WuM 2015, 72; Drasdo NJW-Spezial 2015, 66; Schmid ZMR 2015, 184). Nach § 138 Abs. 4 ZPO ist eine solche Erklärung mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen der Partei noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Und genau das ist bei der Wohnfläche der Mieterwohnung der Fall. Der Mieter kann in aller Regel die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig selbst vermessen und eine bestimmte abweichende Fläche vortragen. Das soll nach Ansicht des VIII. Senats selbst dann gelten, wenn die Wohnung Dachschrägen aufweist und eine Loggia hat. Die Berechnung mag in diesen Fällen kompliziert sein, der Mieter müsse aber das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung vortragen.

Hinweise:

1. Diese Substantiierungspflicht besteht zunächst einmal nur für die Wohnfläche der eigenen Wohnung.
2. Bei der Betriebskostenabrechnung und der Modernisierungsmieterhöhung geht es aber immer auch um die Gesamtwohnfläche des Hauses. Hier sind die Anforderungen nicht so hoch. Aber auch hier muss der Mieter auf äußerlich erkennbare Flächenunterschiede hinweisen (Balkone, Loggien etc.).
3. Die Entscheidung befasst sich nicht mit der umstrittenen Frage, wann der Mieter "Kenntnis" von der Wohnfläche i.S.d. § 199 BGB hat, was für den Beginn der Verjährungsfrist des Rückforderungsanspruchs wegen Überzahlungen bei Flächenabweichungen bedeutsam ist.