Spannend ist weiter, ob die Erlaubnis davon abhängig gemacht werden kann, dass man in einer Vereinbarung regelt, dass der Mieter Fachleute einsetzen muss, eine Haftpflichtversicherung zur Deckung von Schadensrisiken bei der Herstellung und beim Betrieb der Ladesäule abschließen und nachweisen muss und dass Regelungen zur „wirtschaftlichen Abschreibung” und damit zur Wertermittlung der geschaffenen Investitionen bei Mietende aufgenommen werden. Alle genannten Punkte liegen im berechtigten Interesse des Vermieters. Deshalb ist nach der hier vertretenen Auffassung eine solche vom Vermieter verlangte Vereinbarung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten von Bedeutung.
Beispiel:
Mieter M fragt, ob er sich auf seine Kosten eine Stromtankstelle in seine Garage einbauen lassen darf, die 25 m von dem Mehrfamilienhaus entfernt steht, in dem er als Mieter wohnt?
Es handelt sich um eine sog. Mietermodernisierung, deren Duldung der Mieter in den Grenzen des §§ 554 BGB verlangen kann. Seit dem 1.12.2020 hat der Mieter gegen den Vermieter einen Duldungsanspruch aus § 554 Abs. 1 S. 1 BGB bis zur Grenze der Zumutbarkeit (§ 554 Abs. 1 S. 2 BGB). Bezogen auf den skizzierten Fall könnte hier die notwendige neue Leitungstrasse von über 25 m unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten eine Rolle spielen. Dazu ist anzunehmen, dass dann quer über das ganze Grundstück ausgeschachtet werden muss, was erhebliche Folgeschäden und Folgekosten zu deren Beseitigung nach sich zieht. Zumindest dürften die Baumaßnahmen schon aufgrund der zu überwindenden Streckenlänge umfangreich werden. Rein tatsächlich hinzukommen muss dazu noch, dass das vorhandene Leitungssystem und die abrufbaren Stromkapazitäten überhaupt einen solchen Einbau erlauben. Das ist nicht nur Sache des Vermieters, sondern nicht zuletzt auch Sache des Energieversorgers.
Vom Vermieter selbst kann der Mieter die eigene Herstellung von Ladeinfrastruktur aber nicht verlangen. Denn der Vermieter muss nur den vertraglichen Zustand der Mietsache gewährleisten, der bei Vertragsabschluss nach dem übereinstimmenden Willen beider Vertragsparteien als vertragsgemäß geschuldet beschrieben wurde. Mehr nicht. Alles Weitere darüber hinaus – wie z.B. die Verbesserung der Mietsache durch eine elektrische Ladeinfrastruktur – ist „on top” und deshalb als Modernisierung einzuordnen. Als Vermieter ist man frei, diese Baumaßnahmen entweder selbst vorzunehmen oder dem Mieter zu erlauben.
Will der Vermieter dies erlauben, dann sollte der Mieter auf seine Kosten eine Fachfirma beauftragen, die die Ladeinfrastruktur einschließlich der Stromtankstelle herstellt. Denn dies ist nichts für Laien. Gegen Schäden bei der Ausführung der baulichen Maßnahmen oder hinterher beim Betrieb der Stromtankstelle sollte der Mieter eine entsprechende Versicherung abschließen und nachweisen. Außerdem kann der Vermieter auch neben einer bereits erhaltenen Mietkaution dafür eine weitere Sicherheit in Geld verlangen (§ 554 Abs. 1 S. 3 BGB). Zu alldem sollte sich der Mieter in einer schriftlichen Vereinbarung verpflichten. Schließlich sollte diese Vereinbarung auch die Abwicklung der Baumaßnahme bei Vertragsende regeln. Grundsätzlich kann der Vermieter den Wiederausbau auf Kosten des Mieters verlangen und die schon erwähnte zusätzliche Sicherheitsleistung in Geld entsprechend kalkulieren (also einschließlich Rückbaukosten). Alternativ kann er auch den Wert der vom Mieter gewünschten Baumaßnahme (Material- und Arbeitskosten, Wertdifferenz der Mietsache nach Verbesserung) mit aufnehmen und zusätzlich dafür eine Wertabschreibung innerhalb einer vorher einvernehmlich mit dem Mieter festgesetzten Nutzungsdauer fixieren. Dadurch wird klar, ob und wie viel der Vermieter für die geschaffene Einrichtung bei Vertragsende noch zahlen müsste, wenn er grds. die Stromtankstelle behalten möchte.
Alternativ dazu kann der Vermieter selbst im Wege der einseitigen (§ 555b Nr. 4 und 5 BGB, §§ 559 ff. BGB) oder zweiseitigen (§ 555f BGB) Modernisierung die Initiative ergreifen und die Ladeinfrastruktur herstellen.
Was die Initiativen des Vermieters angeht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, bleibt auch ab dem 1.12.2020 alles beim Alten. Aber: Mit diesem Stichtag gewinnt der Mieter gesetzliche Ansprüche auf Duldung des Vermieters einer Realisierung derartiger Stromtankstellen auf Kosten des Mieters (§ 554 Abs. 1 S. 1 BGB n.F.). Das gilt auch für die sonstigen dort genannten Fälle (Herstellung von Barrierefreiheit, Durchführung von Maßnahmen zum Einbruchschutz).
Zu empfehlen ist der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung. Dabei kann ohne Belang bleiben, ob sie auf Initiative des Mieters zustande kommt, weil der Vermieter „übernehmen” möchte, oder ob der Vermieter aufgrund eines autonom gefassten Beschlusses vorgehen möchte.
Immer ist dabei zu bedenken, dass nicht nur ein mitgemieteter Kfz-Stellplatz durch die Baumaßnahme in Anspruch genommen wird, weil ja dort die Ladeeinrichtung montiert werden soll. Je nach Gebäude eigener elektrischer Infrastruktur kann es a...