I. Einleitung
Das erste Halbjahr 2015 wurde durch zwei mietrechtliche "Großereignisse" geprägt. Zunächst war da der 18.3.2015. An diesem Tag hat der BGH in drei Entscheidungen seine bisherige Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln "umgekrempelt". Die Bedeutung dieser Entscheidungen kann wahrscheinlich nicht hoch genug eingeordnet werden. Die Auswirkungen sind fast am nächsten Tag schon in Prozessen bemerkbar gewesen. Wahrscheinlich wird die Bedeutung mindestens so hoch, wenn nicht sogar größer sein, als die des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, mit dem der Gesetzgeber die sog. Mietpreisbremse (dazu Eisenschmid ZAP F. 4, S. 1649; Börstinghaus NJW 2015, 1553) eingeführt hat. Die gesetzliche Regelung ist geprägt von zahlreichen Ausnahmen und der faktischen Schwierigkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete Cent genau ermitteln zu müssen (dazu Derleder KJ 2015, 3 und 15/16). Bemerkenswert ist die Umsetzung durch die Länder. Der Bundesgesetzgeber hatte aus dem extensiven Gebrauch der Ermächtigungsgrundlage zur Absenkung der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % gelernt und die Anforderungen an die notwendige Landesverordnung präzisiert und auch verschärft. Einige Länder haben den Wink des Bundes auch verstanden. In NRW stehen in der Verordnung statt 59, wie zu § 558 Abs. 3 BGB, nur noch 22 Gemeinden, in Rheinland-Pfalz statt vier nur drei Gemeinden. Aber es geht auch anders: In Baden-Württemberg gilt die herabgesetzte Kappungsgrenze immerhin schon in 44 Gemeinden, das wurde jetzt noch getoppt durch den Entwurf für eine Verordnung zur Mietpreisbremse. Hier sind jetzt plötzlich schon 68 Gemeinden aufgenommen worden. Den Vogel abgeschossen haben wieder mal die Bayern. Dort scheint man trotz Debakel mit dem Betreuungsgeld und der Maut von rechtlichen Vorgaben, seien sie im Grundgesetz enthalten oder europarechtlich vorgegeben, bekanntlich nicht so viel zu halten. Einfache gesetzliche Bestimmungen im BGB sind da erst recht kein Hindernis. Galt die herabgesetzte Kappungsgrenze bisher schon in 90 bayerischen Gemeinden (dazu BayVerfGH WuM 2015, 409), so gilt die Mietpreisbremse jetzt in sage und schreibe 144 Kommunen. Von der Mehrzahl hat man außerhalb von Bayern wahrscheinlich noch nie gehört. Bemerkenswert ist, dass es in Bayern Gemeinden gibt, in denen zwar die herabgesetzte Kappungsgrenze, aber nicht die Mietpreisbremse gilt, dass aber auch der umgedrehte Fall vorkommt. Das mag einer verstehen, aber in Bayern gilt ja bis zur Entscheidung des BVerfG: "mir san mia".
II. Mietvertragsabschluss
1. Vermieterbezeichnung im Mietvertrag
Bei der Auslegung der Willenserklärungen über die Person des Vermieters ist auf den wirklichen Willen der Parteien abzustellen. Auch hier ist eine Falschbezeichnung (falsa demonstratio) unerheblich. Für den Inhalt eines Vertrags ist der übereinstimmende Wille der Beteiligten maßgebend, selbst wenn die Erklärungen objektiv eine andere Bedeutung haben sollten, so dass ein unbefangener Dritter ihnen einen anderen Sinn beilegen würde. Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille dem Wortlaut vor. Ob das der Fall ist, ist eine tatrichterlich zu beantwortende Frage (BGH NZM 2015, 337 = NJW 2015, 1109 = ZInsO 2015, 559 = DB 2015, 796 = NZI 2015, 331 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 65 mit Anm. Börstinghaus; Wichert MietRB 2015, 140 und 182; Wesel jurisPR-BGHZivilR 10/2015 Anm. 4).
Der Senat hat ferner entschieden, dass ein Mietvertrag nach Insolvenzeröffnung immer dann fortbesteht, wenn es sich um die Vermietung unbeweglicher Gegenstände handelt. So ist es in § 108 InsO ausdrücklich geregelt.
Hinweis:
Daran ändert die Mitvermietung beweglicher Gegenstände nichts. Betrifft ein Mietverhältnis unbewegliche und bewegliche Gegenstände, ist § 108 Abs. 1 S. 1 InsO für den gesamten Vertrag maßgeblich, wenn die Vermietung des unbeweglichen Gegenstandes den Schwerpunkt des Vertrags ausmacht. Die Betrachtung entspricht in etwa derjenigen bei Mischmietverhältnissen.
2. Mietpreisabrede
Die Höhe der Miete gehört zu den Essentialien eines Mietvertrags. Kann der Vermieter keine bestimmte Mietpreisabrede beweisen, so folgt daraus kein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters, sondern geschuldet wird in diesem Fall die angemessene oder ortsübliche Miete (BGH ZMR 2015, 379 = MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 66 mit Anm. Eisenschmid).
3. Schriftform
a) Erbengemeinschaft
Die Angabe "Erbengemeinschaft nach" und Angabe des Vor- und Nachnamens genügt als Bezeichnung der Vermieterin um die Schriftform gem. § 550 BGB einzuhalten. Die Bestimmbarkeit der Partei reicht aus (BGH FamRZ 2015, 1184 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 39 mit Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 226; Rößler jurisPR-FamR 17/2015 Anm. 1).
b) Aktiengesellschaft
Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (BGH DB 2015, 1404 = ZIP 2015, 1177 = GE 2015, 783 = NJW 2015, 2034 = NZM 2015, 490 = ...