ZAP 18/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Wohnwertmerkmal "Lage"

Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB. Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfache, normale oder gute Lage ist und zum anderen die Probleme mit der Feststellung der erforderlichen Merkmale. Was eine gute oder schlechte Wohnlage im Mietwohnungsbau innerhalb einer Gemeinde ist, ist häufig strittig, und hängt zum Teil von subjektiven Bewertungen ab und kann sich mit Zeit auch ändern. Entscheidend ist immer ein objektiver Lagemaßstab, auf die subjektiven Bedürfnisse des konkreten Mieters kommt es nicht an. Konsequenzen hat dies auch für die Frage der gerichtlichen Kontrolle. Soweit deshalb vertreten wird, dass es sich bei der Frage, ob eine Wohnung in einer guten Wohnlage liegt, um eine Rechtsfrage handelt, die das Gericht und nicht der Sachverständige zu beantworten hat, ist das wohl in dieser Absolutheit nicht richtig. Soweit es um die Einordnung in Lageklassen eines Mietspiegels geht, ist zu beachten, dass es sich bei einem Mietspiegel um eine Erkenntnisquelle handelt, über die für andere Wohnungen im maßgeblichen Zeitraum vereinbarten oder geänderten Mieten. Diese Mieten sind im Mietspiegel in ein Raster gepresst worden. Dabei ist die Unterscheidung in zwei oder drei Lageklassen sehr grob. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist aber letztendlich eine Tatsachenbehauptung und keine bloße Rechtsfrage, auch wenn es sich bei dem Begriff um eine empirisch-normative Größe handelt. Mit der Einordnung in eine bestimmte Lagekategorie wird somit die Tatsachenbehauptung aufgestellt, die Wohnungen, die der Mietspiegelersteller in diesem Feld zusammengefasst hat, sind mit der konkreten Vertragswohnung vergleichbar. Nach Ansicht des BGH (WuM 2016, 290 = GE 2016, 649 = ZMR 2016, 519 = MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 37 m. Anm. Börstinghaus) handelt es sich bei der Einordnung der Wohnlage in einen Mietspiegel um eine vom Tatsachengericht vorzunehmende Wertungsfrage, für die es auf die Einschätzung von (sachkundigen) Zeugen nicht ankomme.

Hinweis:

Es ist aber auf jeden Fall ein substantiierter Sachvortrag zu Lagevor- und -nachteilen erforderlich.