Es ist festzustellen, dass der BGH seine Linie zur Bewertung von Abnahmeklauseln betreffend das Gemeinschaftseigentum gefestigt hat. Auch nur ähnliche Fallkonstellationen werden von den Oberlandesgerichten aufgegriffen und entsprechend entschieden.
Die vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten bzgl. der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen anderen als den Erwerber werden dabei weiter eingeschränkt. Auf den ersten Blick erscheint eine rechtssichere Gestaltung derartiger Abnahmeklauseln für das Gemeinschaftseigentum nur noch dann möglich, wenn die Vereinbarung von Einzelabnahmen erfolgt.
Es dürfte bei der Gestaltung weiterer, ähnlicher Abnahmeklauseln kaum darauf zu hoffen sein, dass in diesem Bereich derzeit noch bestehende „Lücken“ nicht gleichfalls in einigen Jahren geschlossen werden. Jedenfalls geht mit der Vereinbarung von Einzelabnahmen eine nicht unerhebliche, auch wirtschaftliche Belastung der Bauträger einher. Auch die Neuregelungen des Bauvertragsrechts werden die hier besprochenen Probleme in Bezug auf die Abnahme wohl nicht aufzulösen vermögen.
In jüngerer Zeit wird die Lösung dieses Gestaltungsproblems mitunter darin gesucht, dass ein Sachverständiger entweder von dem Bauträger oder durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft beauftragt wird, die Abnahmereife gem. § 640 Abs. 1 S. 1 BGB festzustellen und die Erwerber so in „Zugzwang“ zu versetzen, die Abnahme zu erklären, um nicht, nach entsprechendem Fristablauf, der Rechtsfolge des § 640 Abs. 1 S. 3 (Abnahmefiktion) ausgesetzt zu werden (sofern vereinbart vgl. § 12 Abs. 5 VOB/B). Aber: Letztlich könnte dem Erwerber dadurch suggeriert werden, er sei an die Feststellungen des Sachverständigen gebunden und in seinem ureigenen Recht, selbst die Abnahmereife festzustellen, eingeschränkt. Mit Spannung bleibt daher zu erwarten, wie diese Gestaltungsvariante von der Rechtsprechung beurteilt werden wird.
Um den vielfältigen Anforderungen der Rechtsprechung dennoch bestmöglich zu begegnen, sollte eine wirksame Abnahmeklausel – wenn nicht der wenig praktikable Weg der Einzelabnahme gewählt werden soll – zum einen die Handlungsmöglichkeiten der Erwerber und zum anderen die Neutralität des Sachverständigen sicherstellen. Insofern liefert der folgende Klauselvorschlag aus Sicht der Verfasser einen überlegenswerten Ansatz:
Musterformulierung für eine Abnahmeklausel:
I. |
Die Abnahme der Leistungen bezogen auf das Gemeinschaftseigentum und der übrigen vom Verkäufer nach diesem Vertrag zu erbringenden Leistungen erfolgt nach Fertigstellung des Vertragsgegenstands. Der Verkäufer teilt dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage im Vorfeld den beabsichtigten Termin für die vorbereitende Besichtigung der Leistungen bezogen auf das Gemeinschaftseigentum und der übrigen Leistungen im Rahmen einer Begehung mit einer Frist von sechs Wochen schriftlich mit. Der Verwalter beruft daraufhin, spätestens aber zwei Wochen vor dem Abnahmetermin, eine Versammlung all derjenigen Erwerber von Wohnungs- und Teileigentumsrechten ein, die zu diesem Zeitpunkt bereits wirksam einen Bauträgervertrag abgeschlossen haben. Die Erwerber bestimmen durch einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen und beauftragen ihn mit der Besichtigung, Begehung und Abgabe einer unverbindlichen Empfehlung über die Erklärung der Abnahme. Der Verkäufer hat bei diesem Beschluss kein Stimmrecht. |
II. |
Der Sachverständige prüft im Rahmen der Begehung, ob das Gemeinschaftseigentum und die übrigen Leistungen nach Maßgabe der vertraglichen Bestimmungen ordnungsgemäß hergestellt sind und ob Abnahmefähigkeit vorliegt. Der Erwerber ist ebenfalls zu dieser Begehung einzuladen. Es ist ein Protokoll zu erstellen, in dem alle bei der Begehung gemeinsam festgestellten oder von dem Sachverständigen, Verwalter oder Erwerber gerügten Mängel aufzunehmen sind. Das Protokoll ist von allen Teilnehmern der Begehung zu unterschreiben und sodann dem Erwerber in Kopie zu übermitteln. Der Sachverständige hat dann dem Erwerber eine Empfehlung in Bezug auf die rechtliche Abnahme zu geben. |
III. |
Hat der Sachverständige festgestellt, dass keine die Abnahme hindernden Mängel mehr vorliegen und auch keine die Abnahme hindernden Restarbeiten (mehr) ausstehen, wird der Verkäufer den Erwerber mit der Übermittlung des Protokolls auffordern, innerhalb von zwei Wochen seit Zugang die rechtsgeschäftliche Abnahme der Leistungen betreffend das Gemeinschaftseigentum schriftlich zu erklären. Der Sachverständige wird den Erwerber in diesem Schreiben nochmals ausdrücklich auf sein Recht hinweisen, selbst das Werk zu prüfen und als abnahmereif zu bewerten. Er hat ferner darauf hinzuweisen, dass sich aus den gutachterlichen Feststellungen keine Verpflichtung zur Abnahme ergibt, aber auch, dass das fruchtlose Verstreichen dieser Frist einer Abnahme gleichkommt. Gibt der Erwerber innerhalb der gesetzten Frist keine entsprechende Erklärung ab, gilt sein Schweigen mithin als rechtsgeschäftliche Abnahme i.S.... |