ZAP 18/2020, Die Auswirkungen von Energiewende und Klima ... / XVII. Rolle des Verwalters

Unabhängig von der anstehenden WEG-Reform ist und bleibt der Verwalter gehalten, die Eigentümergemeinschaft zur energetischen Optimierung des Gebäudes und auch über Fördermöglichkeiten dazu zu informieren und zu beraten (LG Mönchengladbach, Beschl. v. 29.9.2006 – 5 T 51/06). Er muss ggf. dazu Sanierungsbeschlüsse einschließlich der Finanzierung der Baumaßnahmen vorbereiten und in der Eigentümerversammlung behandeln (dazu jüngst: BGH, Urt. v. 29.5.2020 – V ZR 141/19). Erste Überlegungen dazu:

• Prüfung des baulichen Zustands insb. unter Berücksichtigung der energetischen Situation und etwaiger Reparaturstaus;
• Information und Prüfung der Instandhaltungsrücklage und daraus folgend
• Entscheidung zur Notwendigkeit einer Sonderumlage;
• Vorbereitung und Fassung des Beschlusses über die modernisierenden Baumaßnahmen (§ 23 Abs. 2 WEG) einschließlich Kostenvolumen, der Finanzierung und einschließlich der Ermächtigung des Verwalters zur weiteren Kreditaufnahme i.R.d. Durchführung der Baumaßnahme bis zu einem klar festgelegten Limit für den Fall, dass sich Verteuerungen ergeben sollten;
• Information über die Möglichkeit und Angebot einer Modernisierungsvereinbarung zwischen vermietendem Wohnungseigentümer und Mieter zur Überwindung der vor der WEG-Reform noch bestehenden Friktion zwischen Mietrecht und WEG; innerhalb dieser Vereinbarung kann der Mieter ausdrücklich seine Duldung der anstehenden Baumaßnahmen erklären. Motivierend für ihn wirken v.a. die in Aussicht stehende Energieeinsparung und ein dadurch gemindertes Betriebskostenniveau, aber auch ein insgesamt erreichtes modernisiertes Wohnambiente; für den Fall, dass eine Vereinbarung nicht erreicht werden kann, bleibt für den vermietenden Wohnungseigentümer die Möglichkeit des mietrechtlich eröffneten einseitigen Vorgehens durch Ankündigungs- und Mieterhöhungsschreiben (§§ 555c, 559 BGB);

• Beschlussfassung mit ausreichendem Zeitvorlauf, der der mietrechtlich aufgegebenen Ankündigungsfrist Rechnung trägt; § 555c BGB macht es notwendig, die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme anzukündigen und über

  • Art der geplanten Maßnahme;
  • Umfang der geplanten Maßnahme;
  • Beginn der geplanten Maßnahme;
  • voraussichtliche Dauer der geplanten Maßnahme;
  • den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern nach Beendigung der Baumaßnahmen eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung geltend gemacht werden soll, und schließlich über
  • die voraussichtlich künftig entstehenden Betriebskosten

  schriftlich zu informieren.

• Der vermietende Wohnungseigentümer muss im Zeitpunkt der Abstimmung über den Beschluss wissen, ob ihm durch seinen Mieter Hemmnisse an der Umsetzung des Beschlusses drohen; denn zu dessen Umsetzung ist er ja im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Andernfalls dürfte von ihm ein positives Votum bei der Abstimmung auch kaum zu erwarten sein.

Öffentlich-rechtlich ist der Verwalter mangels neuer rechtlicher Verpflichtungen und Anforderungen dazu aber nicht gehalten. Das gilt nicht für die verwendeten Heizsysteme, die je nach Alter oder nach verbauter Heiztechnik evtl. zu tauschen sind. Auch dann, wenn im Rahmen von Instandhaltung, Reparatur oder Modernisierung Gewerke mit energetischer Auswirkung für das Gebäude umzusetzen sind, muss er darauf achten, dass aktuelle energetische Vorgaben eingehalten werden, wenn mehr als 10 % der Baumasse angefasst werden (z.B. mehr als 10 % der insgesamten Fensterfläche im Gebäude; zur Verkehrssicherungspflicht in der WEG zuletzt: BGH, Urt. v. 13.12.2019 – V ZR 43/19, WuM 2020, 233 ff.).

Von Rechtsanwalt Dr. Hans-Reinold Horst, Hannover/Solingen

ZAP F. 7, S. 963–972