I. Einführung
Jenseits jeder Blockbildung in Befürworter und "Leugner" führt die Beratungspraxis beim Klimaschutz sehr zügig zu Fragen, die sich mit technischen Empfehlungen z.B. für neue Heizsysteme, mit dem insgesamten Gebäudemanagement zwischen Sanierung und Modernisierung und insb. mit den Auswirkungen für den Immobilienbestand befassen, unterschieden nach selbst bewohntem oder vermietetem Eigentum in Wohnungseigentümergemeinschaften. Natürlich begleitet auch die Frage nach Fördermitteln Überlegungen, die eigene Immobilie energetisch zur ertüchtigen. Gerade dem WEG-Verwalter kommt hier eine zentrale informatorische und beschlussvorbereitende Funktion zu.
II. Aktueller gesetzlicher Sachstand bei der Umsetzung von Klimaschutz und Energiewende in Immobilien
Das Bundesklimaschutzgesetz, das die allgemeinen Ziele der Energiewende innerhalb der Anstrengungen zum Klimaschutz vorgibt und die Rahmenbedingungen zur Umsetzung des beschlossenen Klimapakets 2030 ressortübergreifend formuliert, ist bereits in Kraft getreten; ebenso die Grundregeln zur steuerlichen Umsetzung (Gesetz zur Einführung eines Bundes-Klimaschutzgesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 12.12.2019, BGBl I 2019, S. 2513 ff.; Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht vom 21.12.2019, BGBl I 2019, S. 2886).
Ergänzend zu Bundesregelungen schaffen einzelne Bundesländer auf Landesebene Klimaschutzgesetze, um die landeseigenen Spezifika mit einzubinden (z.B. Entwicklung der Windenergie in Niedersachsen und Entwicklung der Solarenergie in Bayern).
Für die Umsetzung des Klimaschutzes durch energetische Optimierung von Immobilien wird ein "Gebäudeenergie-Gesetz" (GEG) vorbereitet. Nach dessen Beschluss im Deutschen Bundestag am 18.6.2020 (2. und 3. Lesung) auf der Grundlage der Beschlussempfehlung Deutscher Bundestag (Drucks 19/20148 vom 17.6.2020) tritt das Gesetz vom 8.8.2020 am 1.11.2020 in Kraft (BGBl I 2020, S. 1728 ff.).
III. Energetische Optimierung von Gebäuden nach dem GEG
Das GEG als Teil des Klimaschutzpakets ändert an den bislang energetisch geschuldeten Standards nichts und sieht insb. von Verschärfungen ab. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich weiter steigende Kosten bei der Realisierung bauenergetischer Verschärfungen außer Verhältnis zu Energieeinsparungen verhalten (mangelnde Wirtschaftlichkeit). Im Jahr 2023 soll untersucht werden, ob es weitergehende Regelungen geben kann.
Zur besseren Übersicht und Abstimmung bündelt das neue GEG die bisherigen energierechtlichen Vorschriften im EnEG, der EnEV und des EE-Wärmegesetzes. Leitgedanke des neuen Gesetzes ist:
Durch eine bessere Dämmung der Gebäudeaußenhaut und dort verbauter Bauteile soll der Energiebedarf der Immobilie weiter gesenkt werden. Der bestehenbleibende Restbedarf soll durch neue regenerative Energieträger unter möglichster Vermeidung eines CO2-Ausstoßes erfüllt werden. Um dafür möglichst wenig Energie einzusetzen, soll eine effiziente Heiztechnik möglichst auf der Basis regenerativer Energieträger und mit möglichst geringem Energieverbrauch verbaut werden. Schließlich soll das Maß des Energieverbrauchs engmaschiger kontrolliert werden können.
IV. Künftige Zulässigkeit bestehender Heizungen, die mit fossilen Energieträgern arbeiten
Eingebaute Heizungen bleiben zulässig, müssen aber spätestens 30 Jahre nach ihrem Einbau oder dann ausgetauscht werden, wenn sie vor dem 1.1.1991 eingebaut worden sind (§ 70 GEG-E). Hier ändert sich nichts an der bereits bestehenden Rechtslage.
V. Einschränkungen bei der künftigen Verwendung von Heizsystemen
Ab dem Jahr 2026 dürfen keine reinen Ölheizungen und keine Heizungen mit festen fossilen Brennstoffen mehr verbaut werden (§ 72 Abs. 4 GEG-E). Befreiungen davon können auf Antrag erteilt werden, wenn der Immobilienstandort keinen anderen Energieträger technisch zulässt oder dies mit unzumutbaren wirtschaftlichen Folgen verbunden wäre.
Hybridheizungen, die neben fossilen Brennstoffen regenerative Energien verarbeiten, bleiben ebenfalls zulässig. So kann z.B. eine Ölheizung mit einer Solaranlage kombiniert werden.
Existente, also eingebaute und fehlerfrei funktionierende Ölheizungen dürfen auch über 2026 hinaus weiter betrieben werden. Denn beim Klimapakt geht es nur um den Einbau neuer Heizsysteme.
Bis zum Ende des Jahres 2025 stehen auch noch Heizungsmodernisierungen mit Öl-Brennwerttechnik im Einklang mit dem Klimapaket. Staatliche Förderungen dafür gibt es seit 2020 nicht mehr.
VI. Bessere Kontrolle des Energieverbrauchs durch neuartige Verbrauchserfassungsgeräte
Die bessere Kontrolle des Energieverbrauchs gehört zu den Kernzielen des neuen GEG. Wärmemengenzähler und Heizkostenverteiler, die neu installiert werden, müssen ab dem 25.10.2020 fernablesbar sein, damit Verbraucherinformationen auch unterjährig bereitgestellt und abgerufen werden können. Dies betrifft sowohl den Neubau als auch den Immobilienbestand.
Im Immobilienbestand müssen vorhandene und nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler bis zum 1.1.2027 nachgerüstet oder durch fernablesbare Zähler ersetzt werden.
Nicht nur die Ablesemöglichkeiten sollen damit vereinfacht werden, sondern der Energieverbrauch soll auf diese Weise einfacher und besser erfasst und ständig auch durch die Nutzer kontrollierbar sein.
VII. Voraussetzungen des Einbaus neuer Erfassungsgeräte für Wärme und Warmwasser
1. Selbstgenutztes Wohnungseigentum
In Wohnungseigentumsanlagen muss der Einbau der neuen funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräte zunächst beschlossen werden. Der Verwalter muss darau...