ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Betriebskostenabrechnung

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH seit der grundlegenden Entscheidung vom 23.11.1981 (BGH NJW 1982, 573) genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Das gilt nach Ansicht des Senats (BGH MDR 2020, 477 = NZM 2020 320 = WuM 2020, 210 = NJW-RR 2020, 587 = ZMR 2020, 484 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 133 mit Anm. Eisenschmid; Schach, jurisPR-MietR 6/2020 Anm. 4; Harsch, MietRB 2020, 99; Drasdo, NJW-Spezial 2020, 290) auch bei Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen.

Werden Kosten nach dem Verhältnis der Flächen verteilt, bedarf ein solcher Umlageschlüssel keiner Erläuterung. Der Verteilungsmaßstab "Fläche" ist aus sich heraus verständlich: Das gilt auch, wenn der Vermieter bei der Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat (BGH GE 2010, 1261 = WuM 2010, 627 = NJW 2010, 3363 = MDR 2010, 1102 = ZAP EN-Nr. 653/2010 [LS] = NZM 2010, 784 = ZMR 2011, 26 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 55 mit Anm. Eisenschmid; Kinne, GE 2010, 1237; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 22/2010 Anm. 3; Schmid, ZMR 2011, 15; Harsch, MietRB 2011, 3; Pfeifer, MietRB 2011, 24). Auf formeller Ebene genügt die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden ist. Ob die Flächen richtig sind und den zutreffenden Verteilungsschlüssel darstellen, ist eine materielle Frage. Zu einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gehört auch nicht die Angabe, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGH GE 2008, 855 = WuM 2008, 407 = NJW 2008, 2260 = ZAP EN-Nr. 516/2008 [LS] = NZM 2008, 567 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 37 mit Anm. Eisenschmid; Drasdo, NJW-Spezial 2008, 515; Monschau, MietRB 2008, 259; Lammel, jurisPR-MietR 17/2008 Anm. 2; BGH WuM 2011, 367 = NZM 2011, 546) führt auch der Umstand, dass eine Abrechnung im Vergleich zu früheren Abrechnungen bei den Werten der jeweiligen Umlageschlüssel erheblich abweicht, gerade nicht dazu, dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären, etwa in Form einer Erläuterung der Gründe für die Flächenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch. Diese Auffassungen hat der Senat aktuell bestätigt.