Der Nießbrauch ist vom sog. Wohnungsrecht zu unterscheiden. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 Abs. 1 S. 1 BGB). Das dingliche Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und besteht als abstrakt dingliches Recht ohne Rücksicht auf die daneben existierenden schuldrechtlichen Vereinbarungen. Die schuldrechtlichen Vereinbarungen über die Bestellung eines Wohnungsrechts stellen demgegenüber nur den Rechtsgrund für die Bestellung dar (OLG Hamm, Urt. v. 17.5.2017 – 30 U 117/16, BeckRS2017, 145408). Ein lediglich nur schuldrechtlich gewährtes Wohnrecht ist eine Leihe i.S.v. § 598 BGB (BGHZ 82, 354).
a) Gegenstand des Wohnrechts
Das Wohnen muss der Hauptzweck der Benutzung des Wohnungsrechts sein. Andersartige Nutzungen, beispielsweise zu gewerblichen Zwecken, sind nur dann unschädlich, sofern sie den Charakter eines Nebenzwecks besitzen (Grüneberg/Herrler, § 1093 BGB, Rn 3). Die Nutzung zu Wohnzwecken ist dem Berechtigten nur persönlich gestattet. Zusätzlich ist der Berechtigte befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen (vgl. § 1093 Abs. 2 BGB). Ohne Gestattung nach § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst das Wohnungsrecht grds. nicht die Überlassung an Dritte, wodurch der Wohnungsberechtigte nicht berechtigt ist, das Gebäude oder den Teil eines Gebäudes entgeltlich zu vermieten. Familienangehörige dürfen aber bei Umzug des Berechtigten in ein Pflege- oder Altenheim (subjektives Ausübungshindernis des Berechtigten) in der Wohnung verbleiben (OLG Schleswig, Urt. v. 2.1.2007 – 3 U 116/06, BeckRS 2007, 2851).
Praxishinweis:
Der Umzug in ein Pflegeheim verpflichtet den Eigentümer i.d.R. nicht die Wohnung entgeltlich zu vermieten. Dies ergibt sich i.d.R. auch nicht aus einer ergänzenden Vertragsauslegung, so der BGH:
Erzielt der Eigentümer in diesen Fällen aus einer eigenmächtigen Vermietung dennoch einen Mietzins, hat der Wohnungsberechtigte keinen Anspruch auf Auskehr des vereinnahmten Mietzinses:
Zitat
„Besteht keine vertragliche Bindung zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten, der einer außerhäuslichen Pflege bedarf, so wird der Eigentümer, der die Wohnung eigenmächtig vermietet, durch die Einnahme der Mietzinsen nicht auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert.” (BGH, Urt. v. 13.7.2012 – V ZR 206/11, NJW 2012, 3572)
b) Benutzung von Gemeinschaftsanlagen
Ist das Wohnrecht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB). Ohne weitergehende Vereinbarung kommt es im Einzelfall auf die Grundstücks- und Gebäudeverhältnisse sowie die allgemeinen Lebens- und Wohngewohnheiten an (Grüneberg/Herrler, § 1093 BGB, Rn 3). Beispielweise können der Mitbenutzung der Hof, der Keller, das Treppenhaus, die Waschküche, zentrale Ver- und Entsorgungsanlagen unterliegen. Der Garten unterliegt ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht der Mitbenutzung (OLG Zweibrücken, Rpfleger 1998, 282).
c) Unterhaltungspflicht und Lastentragung
Bezugnehmend auf die Unterhaltungspflicht des Gebäudes bzw. Gebäudeteils verweist das Gesetz auf die Vorschriften zum Nießbrauch. Gemäß § 1093 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 1041 S. 2 BGB obliegen Ausbesserungen und Erneuerungen dem Wohnungsberechtigten insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache, welche durch die ordnungsgemäße Ausübung des Wohnrechts herbeigeführt werden, hat der Wohnungsberechtigte nicht zu ersetzen (§ 1093 Abs. 1 S. 2 i.V.m. § 1050 BGB). Diesbezüglich hat der Eigentümer ein Vornahmerecht (§ 1044 BGB). Ihm können aber auch vertraglich mit dinglicher Wirkung die Verpflichtung zur Unterhaltung der dem Wohnrecht unterliegenden Räume – beispielweise Durchführung von Schönheitsreparaturen – auferlegt werden (OLG Schleswig, NJW-RR 1994, 1359). Zur Vornahme außergewöhnlicher Unterhaltungsmaßnahmen ist kraft Gesetzes i.d.R. weder der Wohnungsberechtigte noch der Eigentümer verpflichtet. Letzterer kann aber durch Vereinbarung verpflichtet werden (Grüneberg/Herrler, § 1041 BGB, Rn 5).
Öffentliche und private Lasten (Grundsteuer, Erschließungskosten, Gebühren für Kanalisation, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Zinsen auf Grundschulden, Kosten für die Gebäudeversicherung u.a.) trägt i.d.R. der Eigentümer (Grüneberg/Herrler, § 1047 BGB, Rn 2 f.). Mit schuldrechtlicher Vereinbarung können die Lasten dem Wohnungsberechtigten auferlegt werden (BayObLG, DNotZ 1989, 569). Er trägt die für die Benutzung der Wohnung anfallenden verbrauchsabhängigen Kosten (Strom, Wasser, Abwasser, Heizung und Gas) sowie ggf. im Einzelfall d...