Es gibt von der Generalklausel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die maximale Wiedervermietungsmiete nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, insgesamt vier Ausnahmen. So darf aus Bestandschutzgründen die bisherige Vormiete weiter vereinbart werden. Die Vormiete selbst darf aber nicht mietpreiswidrig sein. Für die Überprüfung der Mietpreiswidrigkeit gelten die gleichen Regeln, wie für die Überprüfung der aktuellen Vertragsmiete. Dabei sind wiederum alle vier Ausnahmevorschriften zu prüfen, sodass die Vormiete bis zur Höhe einer zulässigen Vor-Vormiete wirksam ist. Maßgeblich ist die zuletzt, mithin bei Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldete Vor-Vormiete und nicht diejenige, die ein Jahr vor Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldet war (BGH, Beschl. v. 16.1.2024 – VIII ZR 135/23, WuM 2024, 275 = NZM 2024, 507 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 556e BGB Nr. 3). Dies gilt auch bei einem nur sehr kurzen Vormietverhältnis. Der Gesetzgeber hat in § 556e Abs. 1 BGB auch für kurzfristige Vormietverhältnisse bewusst keine Ausnahmen von dem Grundsatz vorgesehen, dass die Vereinbarung einer Miete in Höhe der zuletzt geschuldeten Vormiete zulässig ist. Das bedeutet, dass die zulässige Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses die maximale Miete vorgibt.
Soweit in § 556e Abs. 1 BGB für die ansatzfähige Vormiete bestimmt ist, dass Mieten, die im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, unberücksichtigt zu bleiben haben, sind damit keine Mieterhöhungen im letzten Jahr aufgrund einer früher vereinbarten Indexmieterhöhung gemeint (BGH, Beschl. v. 16.1.2024, a.a.O.).
Hinweis:
Der Vermieter darf sich nach § 556g Abs. 1 Buchst. a S. 1 Nr. 1 BGB nur dann auf den Ausnahmetatbestand berufen, wenn er dem Mieter vor Mietvertragsabschluss die Höhe der Vormiete mitgeteilt hat. Hier hat sich im Laufe der Zeit der Zeitpunkt der mitzuteilenden Miete verändert. Bei Mietverträgen, die bis zum 31.3.2020 abgeschlossen worden sind, ist die Miete ein Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses mitzuteilen. Bei einem kürzer als ein Jahr bestehenden Vormietverhältnis kann eine die Höhe der Vormiete betreffende Auskunft nur bezogen auf den Beginn oder das Ende des Vormietverhältnisses erteilt werden (BGH, Beschl. v. 16.1.2024, a.a.O.).