ZAP 19/2023, Zulässige Begrenzung der Miethöhe: Angespannter Wohnungsmarkt bei hoher Vormiete

(BGH, Urt. v. 19.7.2023 – VIII ZR 229/22) • Ein Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf Herabsetzung der Miethöhe bei Vorliegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB. Als zulässige Miete i.S.d. § 556g Abs. 1 S. 2 BGB ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten i.S.d. ergebende Miete anzusehen. Die zulässige Miete kann auch nach einer Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB in Form der in dem vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein. Liegt, wie vorliegend ein solches Vormietverhältnis vor, welches auch schon den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten unterlag, ist als geschuldete Vormiete i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB diejenige Miete anzusehen, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen wäre. Soweit nach diesen Vorgaben eine unzulässige Überhöhung der ursprünglich vereinbarten Vormiete vorliegt, ist die geschuldete Vormiete die nach § 556g Abs. 1 S. 1 und 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete. Es hat auch dann keine Anwendung des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB zu erfolgen, soweit eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 S. 1 BGB zu entnehmen ist (sog. Vor-Vormiete).

ZAP EN-Nr. 575/2023

ZAP F. 1, S. 947–947