ZAP 20/2018, Das Recht zur Untervermietung: Voraussetzun ... / a) Auskunftspflicht des Mieters

Zur Prüfung, ob der Vermieter die begehrte Einwilligung des Mieters zu erteilen hat, kann er verlangen, dass der Mieter ihm den Untermietinteressenten konkret benennt und – auf Nachfrage – nähere Angaben zu dessen Person macht. Der Vermieter muss ermitteln können, ob der potenzielle Untermieter z.B. als streitsüchtig bekannt ist, also ein wichtiger Grund in seiner Person (sog. personenbezogene Gründe, s. dazu später unter 5.) vorliegt, welcher es dem Vermieter ermöglichen würde, seine Einwilligung zur Untervermietung rechtmäßig zu versagen. Um sich ein Bild vom potenziellen Untermieter zu machen, ist der Vermieter auch zu weiteren Nachfragen berechtigt. Der Mieter ist daher weiter verpflichtet, z.B. über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten – auf Nachfrage – Auskunft zu geben (BGH, Urt. v. 3.10.1984 – VIII ZR 2/84).

Außerdem muss der Mieter die Gründe für die Untervermietung mitteilen und darlegen, dass diese erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sind. Eine Pflicht zur Vorlage des Untermietvertrags besteht nach h.M. ebenso wenig wie eine Pflicht zur Auskunftserteilung über die Höhe des Untermietzinses (LG Berlin, Urt. v. 19.4.2013 – 65 S 377/12; a.A. Schmidt-Futterer/Blank, § 553 BGB Rn 16/20, der darauf abstellt, dass die Höhe des Untermietzinses im Rahmen des § 553 Abs. 2 BGB durchaus Bedeutung erlangen kann, s. bei Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.). Hat der Mieter hingegen persönliche Gründe für die Aufnahme des Dritten angeführt, so muss er u.U. auch Einzelheiten aus seiner Privatsphäre offenbaren, die seine Motivation belegen.

Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter dem Vermieter auch weitere Daten mitzuteilen, die der Vermieter benötigt, um das Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des potenziellen Untermieters festzustellen. Wenn nach sorgfältiger Würdigung aller mitgeteilten Daten durch den Mieter nach verständiger Meinung des Vermieters ein wichtiger Grund in der Person des konkret benannten Untermieters vorliegt, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untermietung sanktionslos versagen. Allgemein (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 15.11.2006 – XII ZR 92/04) müssen in einem solchen Fall sowohl personenbezogene als auch vertragsbezogene Daten durch den Mieter vollständig mitgeteilt werden (AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 10.10.2013 – 915 C 170/13).

Zu den personenbezogenen Daten gehören:

• Name/Anschrift/Geburtsdatum/Beruf.

Zu den vertragsbezogenen Daten gehören:

• die vom Untermieter beabsichtigte Art der Nutzung der Wohnräume (vgl. KG, Urt. v. 11.10.2007 – 8 U 34/07),
• Höhe des Untermietzinses,
• Laufzeit des Untermietvertrags,
• Kündigungsmöglichkeiten des Untermietvertrags,
• Übernahme einer Betreiberpflicht, sofern dem Hauptmieter eine solche obliegt.

Hinweis:

Die Informationspflichten des Mieters können – je nach den konkreten Einzelfallumständen – eingeschränkt oder noch erweitert werden.

Der Verstoß gegen diese Informationspflicht führt zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter auch bei einer unterstellten erfüllten Informationspflicht die Untervermietung verweigert hätte (OLG Nürnberg, Urt. v. 3.11.2006 – 5 U 754/06). In diesem Fall trägt allerdings der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vermieter auch für den fiktiven Fall einer ordnungsgemäß erfüllten Informationspflicht eine Untervermietung nicht genehmigt hätte. Dieser Darlegungs- und Beweislast wird der Mieter in der Praxis nur selten nachkommen können.