ZAP 20/2018, Das Recht zur Untervermietung: Voraussetzun ... / c) Schweigen des Vermieters als konkludente Genehmigung?

Bei der Herbeiführung der Voraussetzungen des Kündigungsrechts sollte die Möglichkeit bedacht werden, dass dem Schweigen des Vermieters auf eine Anfrage des Mieters ein Erklärungswert im Sinne einer Verweigerung der Genehmigung beigemessen werden kann, wenn sich daraus eine generelle Haltung des Vermieters zur Untervermietung ableiten lässt. Reagiert der Vermieter im Einzelfall nicht auf eine solche Anfrage, muss geprüft werden, ob dem Schweigen der Erklärungswert einer Verweigerung zukommt (Caspers, a.a.O., § 14 Rn 37 m.w.N.).

Hinweis:

Zu beachten ist jedoch, dass Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keine Rechtsbedeutung hat. Dies ist bei der Zurechnung eines etwaigen Erklärungswertes für das Schweigen des Vermieters zu berücksichtigen.

Hinzu kommt, dass die Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter eindeutig und unmissverständlich erfolgen muss (OLG Koblenz, Beschl. v. 27.12.2011 – 5 U 839/11), was durch reines Schweigen nicht ohne Weiteres zu bejahen sein wird. Ergibt sich also aus der Anfrage des Mieters nicht, dass er das Schweigen des Vermieters als Verweigerung der Erlaubnis ansehen wird, kann dem Schweigen grundsätzlich kein Erklärungswert beigemessen werden (LG Gießen, Urt. v. 28.4.1999 – 1 S 53/99). Hierdurch wird der Mieter auch nicht unangemessen benachteiligt, weil er dem Vermieter problemlos eine angemessene Frist zur Entscheidung über die Erlaubniserteilung setzen kann, nach deren fruchtlosem Ablauf die Erlaubnis dann als verweigert gilt (siehe sogleich dazu unten).

Das Schweigen auf einen Antrag auf Erteilung einer generellen Untervermietungserlaubnis durch den Mieter, bei der kein konkreter Untermieter namentlich benannt wird, kann nicht als Verweigerung der Erlaubnis ausgelegt werden (KG, Urt. v. 11.10.2007 – 8 U 34/07). Deshalb ist es aus Mietersicht ratsam, in der Anfrage deutlich zum Ausdruck zu bringen, dass nach Ablauf der Frist unterstellt wird, dass der Vermieter generell mit einer Untervermietung nicht einverstanden ist (OLG Köln, Urt. v. 1.9.2000 – 19 U 53/00). Ob in einem solchen Fall, wenn der Vermieter auf eine Anfrage des Mieters nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist oder innerhalb einer angemessenen Frist antwortet, eine Verweigerung des Vermieters angenommen werden kann, ist jedoch höchst umstritten (vgl. zum Streitstand Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 540 BGB Rn 70 m.w.N. in Fn 170).

Praxishinweis:

Nach der hier vertretenen Auffassung kann der Mieter dem Vermieter in seinem Antrag auf Erlaubnis der Untervermietung eine angemessene Frist von zwei Wochen zur Entscheidung über die Erlaubniserteilung setzen. Sofern der Mieter den Zugang des Antrags beim Vermieter sicherstellt, reicht diese Frist für den Vermieter aus, um nötige Erkundigungen über die Person des vom Mieter vorgeschlagenen Untermieters einzuholen. Lässt der Vermieter diese Frist fruchtlos verstreichen, stellt dies eine Verweigerung i.S.v. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB dar (Caspers, a.a.O., § 14 Rn 37 m.w.N.).

Im Übrigen kommt es nicht darauf an, ob die Anfrage des Mieters in einer Situation erfolgt, in der sein Beendigungswille für den Vermieter erkennbar ist oder sich das zugrunde liegende Mietverhältnis wegen einer langen Kündigungsfrist bereits im Beendigungsstadium befindet. Denn bis zur Beendigung des Mietvertrags kann sich der Mieter auf seine gesetzlichen und vertraglichen Rechte berufen.