1. Berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Zur Begründung eines berechtigten Interesses reicht der bloße Wunsch des Mieters, einen Dritten in die Räume aufzunehmen, allein nicht aus (BGH, Urt. v. 3.10.1984 – VIII ARZ 2/84). Auch der bloße Wunsch, durch die Untervermietung Einnahmen zu erzielen, ist nicht ausreichend.
Gleichwohl sind an die Annahme eines berechtigten Interesses keine besonders hohen Anforderungen zu stellen (BGH, a.a.O.). Vielmehr ist jedes höchstpersönliche Interesse eines Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigtes Interesse anzusehen, sofern es mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Es kann sich sowohl um ein wirtschaftliches als auch ein persönliches Interesse des Mieters handeln (BGH, a.a.O.; LG Frankfurt/M., Urt. v. 15.5.1979 – 2 S 32/79).
Hinweis:
Dabei wird in der Praxis am häufigsten das Interesse des Mieters angeführt, sein Leben nicht mehr alleine zu verbringen, sondern in einer auf Dauer angelegten (Lebens-)Gemeinschaft (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05). Insoweit ist es unerheblich, ob der Mieter eine Person des eigenen oder des anderen Geschlechts aufnehmen will oder ob ein Ehepaar mit einem Dritten eine Wohngemeinschaft bilden will.
Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt unterhält (BGH, a.a.O.). Ebenso zählt zu den geschützten wirtschaftlichen Interessen des Mieters die Entscheidung, durch eine Untervermietung seine Wohnkosten zu reduzieren, wobei es nach richtiger Ansicht irrelevant ist, ob den Mieter an (vorübergehenden) finanziellen Schwierigkeiten ein Verschulden trifft (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05; v. 11.6.2017 – VIII ZR 349/13, betreffend die Untervermietung eines Teils der Wohnung bei einem längeren berufsbedingten Aufenthalt; AG München, Urt. v. 15.10.2013 – 422 C 13968/13).
Wesentlich für alle Fallgruppen des berechtigten Interesses bei § 553 BGB ist, dass das jeweilige Interesse an der Gebrauchsüberlassung erst nach dem Mietvertragsschluss entsteht, wovon auch dann auszugehen ist, wenn die später eingetretene Entwicklung bereits beim Mietvertragsschluss absehbar war. Unerheblich ist also, ob der Mieter eine später eintretende Entwicklung hätte voraussehen können (AG München, a.a.O.).
2. Anspruch des Mieters auf Genehmigung der Untervermietung durch den Vermieter
Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB vor, kann der Mieter seinen Anspruch klageweise durchsetzen. Nimmt der Mieter den Dritten ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters in die Räume auf, stellt bereits die formell unerlaubte Gebrauchsüberlassung einen Vertragsverstoß dar. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB kann jedoch unwirksam sein, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hatte (BayObLG, Beschl. v. 26.10.1990 – RE-Miet 1/90). Gleichwohl kommt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, weil der Mieter gegen seine Pflicht zur Einholung der Erlaubnis verstoßen hat; dabei ist jedoch im Rahmen der Einzelfallprüfung zu würdigen, ob ein nicht unerheblicher Pflichtenverstoß vorliegt, der noch nicht allein dadurch ausgeschlossen wird, dass ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestand (BayObLG, Urt. v. 26.4.1995 – RE-Miet 3/94).
Hinweis:
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es in aller Regel an einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters fehlt, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis hat (LG Berlin, Urt. v. 11.7.2011 – 63 S 517/10). In den übrigen Fällen ist über die Erheblichkeit der Rechtsverletzung aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden (BayObLG, Beschl. v. 26.10.1990 – RE-Miet 1/90).
Hat der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, sollte ein Grund zur fristlosen Kündigung bestehen, wenn der Mieter nach Erlaubniserteilung aus den Räumen auszieht und der Untermieter die Räume alleine nutzt (LG Berlin, Urt. v. 22.2.1993 – 66 S 126/92). Das gleiche Recht sollte bestehen, wenn sich die Erlaubnis von vornherein auf einen numerisch begrenzten Personenkreis bezieht. Diese Rechtsprechung ist nach der Entscheidung des BGH vom 23.11.2005 (Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05) überholt.
3. Versagung der Genehmigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
Obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse für die Aufnahme eines Dritten reklamieren kann, ist der Vermieter ausnahmsweise zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, § 553 Abs. 1 S. 2 BGB. Als wichtiger Grund kommen insbesondere in Betracht:
- die Besorgnis der Belästigung der übrigen Hausbewohner,
- die nachvollziehbare persönliche Feindschaft zwischen Untermieter und Vermieter oder anderen Mietern,
- der Beruf des Untermieters (Klavierl...